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房價的飆漲,一直以來,房地產業界都在把責任歸結於土地『招拍掛』制度帶來的土地價格攀昇,理由自然是『面粉漲了,面包能不漲嗎?』這個看是非常符合邏輯的道理。然而,對於這種說法,筆者一直持批判態度:『我們承認地價的上漲推動了房價的上漲,可地價絕不是房價上漲的根本原因。我們只能說,地價推動的不是房價,而是開發商對於利潤的期望值。也正是對未來利潤的預期,纔導致開發商不斷追求那些天價地』(見廣州日報8月29日財經頭條《利潤預期推動房價上漲》)。
那麼,即便我們認可地價推動了房價的上漲,那是否意味著『面粉降價了,面包當然也要降價』?如果說,地價決定了房價,地價高了房價就高,地價底了房價是否也會隨之降低?
07年底,一如筆者數月之前所預計,樓市拐點如期到來(見筆者8月2日《銀行首付提高二成,房地產需求將下降一半!》、8月10日《北京樓市在瘋狂邊緣,半年內拐點必現》、8月15日《房貸收縮定局,地產寒冬將至?》、9月11日《下半年需求銳減 北京樓市拐點或將提前到來》等文章),多個城市房價出現拐點。而在所有焦點都聚集於房價拐點是否出現的時候,地價拐點在年末悄然到來:南京:2007年『最後一拍』遇冷。在單次推出16幅地的拍賣中,一塊地處江寧區的地塊以底價成交,樓面地價每平方米不足2000元。而就在一個多月前,同板塊的一幅成交土地樓面地價為4446元,降幅超過50%。同時,堯化門2幅地塊因沒有開發商報名競買而流標;河西、雨花、六合等區域的10幅地塊,都只有一家開發商報名競買,最終都以底價成交。16幅地塊中僅有4幅進行了現場舉牌競價。
福州:在07年9月萬科以27.2億元拍得新店地王,樓面地價接近7096元/平方米(該地塊原被福州華辰房地產公司07年9.7億拍得,後因未按時繳納土地出讓金被政府收回,一年時間地價翻三倍)。此後,12月25日的南江濱『黃金地塊』及另兩幅被業界廣泛看好的地塊、長樂三幅地塊,也因競買人不足先後流拍、流掛。 12月29日,被業界喻為福州『2007年最後一拍』閩侯的四幅地塊,僅拍、掛出最小的兩幅,另兩幅面積達180多畝的地塊,則因開發商參與熱情不高,競買人數不足,均流拍流掛。至此,12月的10幅地塊共有8幅地塊流拍、流掛。
上海:2007年最後一天第13號土地開標,盧灣、閘北、嘉定、青浦、閔行等區的30餘幅地塊拍賣結果全部產生。此次土地拍賣的『行情』與9號公告相比明顯降溫,嘉定、閘北、青浦地塊成交樓板價大多低於之前業內預計。其中 嘉定地塊 樓板價低於預期50%。
東莞: 11月、12月多幅地塊流拍,樓面地價由每平方米4000多元一直跌到2000多元,短短1個多月,相同地段的地塊貶值了40%。
廣州:2007年12月初廣州最後一場大規模土地拍賣,包括9宗住宅用地在內的金沙洲、花都、番禺共12宗地塊出讓不到1小時便有了結局。2宗金沙洲商業地塊無人報價而流拍,5宗地塊因只有一家開發商報價並以底價成交,另外5宗地塊一般競價不過10輪便有得主,最熱門的番禺中心城區南區江景地塊也只競價52輪,其樓面地價4048元/m2,比3個月前競出的同類地段的『地王』樓面地價6230元/m2少了2182元/平方米。
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