現在,我要明確地表述自己的觀點:中國商品房已經沒有任何投資價值。
商品房有三大功能:居住功能、投資功能和生產功能(用於生產)。鑒於中國的實際情況,通常人們一般忽略生產功能,重點談論居住功能和投資功能。
商品房的投資功能正在急劇弱化。
不妨用一個具體的例子來說明。今天,我到報社去的路上,有人給我塞了一份房產廣告,裡面介紹的一個樓盤在我報社附近,其中一套65平方米的商品房(毛坯房),售價是150萬元。這套住房的價格在3年前用80萬可以買到。正是這種漲速,給了開發商和中介公司等既得利益者,鼓吹商品房投資價值的底氣。下面具體分析:
如果購買這個小戶型,首付2成即30萬元,餘下的120按揭,貸款30年,那麼,這個房子買下來,僅貸款利息就超過120萬元。30萬+120萬+120(利息)=270萬元。而且,這個房子僅僅是毛坯房,裝修還要花去10萬左右。這280萬元將成為許多人沈重的噩夢!
而且,中國商品房的平均壽命非常短暫。建設部專家指出:『國內商品房住宅土地年限是70年,住宅建築規范設計的住宅使用年限是50年,但國內住宅的平均壽命卻僅僅為30年。』就連地產界的著名理論家任志強先生自己也在其文章中說:我國目前的住宅建築平均壽命僅為30年。大多數80年代初期建設的住房已面臨著大量拆除的階段,這也就是為什麼我國的GDP已連續多年地保持著10%左右的高增長,但國民財富的增加卻遠遠地低於GDP增長速度地原因。
房屋壽命短,主要是因為,現在的房地產市場是賣方市場,開發商佔據主動,他們沒有任何提高房屋建築質量的動力(杭州某小區曾經爆出用毛竹替代承受重牆鋼筋的惡性事件)。加之一些開發商本身就是皮包商人,有的做幾年賺足錢後就移民國外去了,他們有什麼動力去提高質量?
根據我國現有規定,新建商品房的竣工質量驗收實行由開發商自行進行、工程監理資料備案制度,開發商只要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付,質檢部門的職責也從過去『直接核驗工程質量』轉變為對工程進行『竣工驗收備案』。這一規定實際上在弱化政府部門房屋監管的力度,至於官商勾結因素就更不用說了。
另一方面,消費者在整個購房過程中與開發商所掌握的信息嚴重不對稱,大多數購房者不知道自己所購買的房屋是否存在質量問題。加之開發商是按棟而非按戶來進行工程質量驗收,房屋出現質量問題在所難免。
即使房屋質量是可靠的,我國的商品房是不落地的,即住房與土地是分離的,只是依附於別人土地上的一個『空中樓閣』。不像國外,買房的同時也擁有了房子下面的土地。我們的房價憑什麼與國外相差無幾?我們這裡的商品房用地只有70年。從這個角度來看,我們所謂的買房只是一次性繳清了若乾年的租金而已。在這個周期結束後,我們的子孫後代又面臨著新一輪被掠奪的命運。那些因為買了房就幫助開發商鼓吹、推動房價上漲的人,你們可曾想到自己子孫今後的苦難輪回?
除此,商品房的價值存在著一個天然的貶值因素,即折舊因素,現階段由於房價持續上漲,折舊問題被忽略了。但是,等到房價停止上漲,隨著時間的流逝,這個問題就會凸顯出來。如果僅從折舊因素來看,一套住房在35年後價值只有當初的一半。
還有規劃的問題,即有些商品房剛使用幾年,由於城市規劃的更改而面臨拆除的命運,這種因素在目前是無法抗拒的。
另外,最近幾年房價持續飛漲,已經透支了未來20年以上的利潤空間,深圳市的房價更是在今年創下了5個月上漲70%的速度,房價與香港的房價相差無幾。
除了房屋短命、房屋不落地、折舊、城市規劃更改風險、利潤嚴重透支五個因素,還有加息因素、政策調控因素、投資產品日益豐富因素等給商品房投資帶來的風險,還有未來獲利預期降低的風險、商品房本身具備的流動性差、變現差的風險等等,綜合這些風險,我國商品房現在已經沒有任何投資價值。剩下的只有賭、只有騙、只有官商之間的骯髒勾結、只有近似於傳銷的炒作,任何一個買房人在高價買房後,只能等待一個更傻的人從他手中接過風險。