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近日,國務院辦公廳下發的《關於促進節約集約用地的通知》一文,打響了2008年國家針對房地產市場調控的第一槍。政策一經出臺,對08年充滿期待的老百姓自然是歡欣鼓舞;但是同時,也不得不考慮到,此次政策出臺已是繼2007年中央層面《關於加大閑置土地處置力度的通知》和《關於認真貫徹〈國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見〉進一步加強土地供應調控的通知》之後,在如何處理閑置土地問題上的第三份通知。前兩份政策延續到目前未知尚未收到明顯效果,此次出臺能否達到預想效果?還是給本已陷入觀望狀態的2008年地產市場更添濃重一筆?
土地出讓與商品房供應形成剪刀差《關於促進節約集約用地的通知》一文中規定:土地閑置滿兩年,依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用;土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。
作為地產調控重要一環的土地政策,通過征收土地閑置費,將閑置土地迅速推入市場,是打擊囤積土地的一柄利劍。長期以來,各地的土地出讓與商品房供應面積之間存在著巨大的差距。以上海為例,從1988-2005年,上海出讓的土地使用權面積共43666.37公頃、可建面積42131.96萬平方米,但1986-2005年,上海商品房建設新開工面積和竣工面積僅分別為25698.58萬平方米和22037.45萬平方米。可建面積和商品房供應這兩套數據有著近2億平方米的差額。可見,大量土地牢牢把握在開發商手中。尤其是進入到2007年以來,隨著國家對地根的收緊,以碧桂園、金地、萬科為代表的大型房地產企業通過上市融資,再次加大囤積土地的土地力度。大批土地作為儲備用地,嚴重影響到了房地產市場的住房供應。
政策做『面子』 地方落實纔能補齊『裡子』對儲備土地征以重稅,以分散其通過儲備土地,推昇房產上漲而帶來的利潤,同時促使其加速房產上市,平衡市場供需。這也是國家頻繁出臺政策對閑置土地進行處理的首要目的。
但是由於土地的掌控大權一直掌握在地方政府手中,地方政府對於作為地方主要資金來源的房地產企業一直沒有嚴厲打壓。上有政策,下有對策,到了政策的落實階段,各地政府的執行力度卻大打折扣。回頭細數近兩年出臺的一系列政策,其共同點就是除卻70/90政策屬於硬性規定以外,其餘所有政策的控制權全部集中在地方政府手中。中央政府出臺的規定通常由最基層政府執行,基層政府由於既得利益或者政績等問題在執行上並不盡如人意。很多政策出臺的初衷很明朗,也很有力度,但是真正到了實施階段,地方政府開始瞻前顧後,因為這樣那樣的原因或擱淺,或草草執行,能夠顯效的政策少之又少。
此次國務院《關於促進節約集約用地的通知》下發後,上海市迅速下發了填報《經營性土地一地一表》的通知,要求開發商詳細上報手中土地2008年-2012年的開工建設計劃,並要求說明地塊閑置情況。這一措施無疑使得儲備土地無處藏身。其他各地也相應作出了政策落實的反應。地方政府的落實纔是各項政策能否顯效的重中之重。一旦中央攜手地方政府齊發力,2008年的地產格局,或將因此調控第一槍而開始轉變。
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