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老百姓並不關心商品房房價,而只關心如何能解決住房問題。如果能福利分房又何須關心商品房房價呢,根子在於住房制度的建立上。
部分老百姓關心商品房房價是因為住房制度改革後,將所有人都推向了市場,讓人們除從市場購買商品房之外,沒有其它的解決辦法,這樣纔不得不關心商品房房價。如果一個國家中的所有市民都在關心商品房房價,那麼就一定是這個國家的住房政策出了問題。
新加坡就沒有多少人關心商品房房價。盡管新加坡的商品房房價約二十萬元人民幣一平方米,是中國平均房價的60多倍,但幾乎看不到新加坡的媒體和民眾在討論與關心商品房房價。因為公共住房政策解決了約80%的民眾的住房問題,商品房只面對那些完全有住房支付與購買能力的人群,而與普通民眾無關,更看不到新加坡政府出臺各種措施調控商品房市場。反而新加坡政府在努力的提高商品房的土地價格,獲取政府最大的土地收益。
城市中的人群大約分為三大類:一大類是完全具有住房支付能力的人群,他們不管是租賃還是購買住房,都具備自行解決住房的條件,無需政府的幫助。房價幾乎與他們的生活無關,住房消費的支出與日常生活的支出和維持原有的消費水平無關。住房只是他們各種消費性財產中的一部分。房價的高低只與他們的財產價值或財產性收入相關,而與解決居住無關。房價只是他們選擇生活方式的參考系數,而住房所能帶來的舒適與尊嚴的意義遠遠超過了房價對他們生活的影響。這部分人群也不會對房價的高低表示不滿。
第二類人群是完全無住房支付能力的人群,他們也從來就不關心商品房房價,再低價的商品房他們也買不起。他們甚至從來沒有過購買商品房的念頭,商品房與他們的生活無關。同時政府收取了高額的土地出讓金的商品房本就不是面對這一層人群的,否則又何來的社會保障與公共住房政策。解決他們的住房恰恰是各國與各級政府的法定責任。如果要關心,他們只關心如何解決他們的住房問題,而絕不是關心商品房房價。
真正關心商品房房價的是第三類人群,他們是不完全具備住房支付能力的人群。這部分人群無緣享受政府提供的社會保障性住房,但又沒有足夠的住房支付能力。他們有一定的財力,生活現狀並不困難,日常消費之後尚有收入的剩餘,這些剩餘完全用於購買高價的商品房有明顯的困難,又不願委曲求全的降低生活標准與住房的質量。這類典型的有閑階層是最關心商品房價格的,對房價討論最多,他們最需要政府用減稅、貼息等各種方式給以援助。
房價的彈性與他們的收入和生活彈性密切相關,也許房價略低他們緊縮一下生活消費就能變成有能力購房的一族。反之房價如果增長的超過了他們的生活消費緊縮下的收入增長,他們就變得購房後生活負擔極重或無能力購房了。目前這部分人群是市場中的主力,在無政府幫助時,他們通常靠代際幫助,因此房價的上漲與政府信貸政策的緊縮以及利率的調整都對他們產生極大的影響。當然他們也是最希望能分享社會保障措施、能沾一沾政府對低收入人群給以住房優惠政策的光的。任何政府針對商品房房價穩定或向下的調控政策都是他們最關注和期待的,同時又是調控政策未能使房價下降滿足他們預期,讓他們頗為失望和極端不滿的。
商品房房價並非是可以全民共享的成果。首先政府並不肯放棄土地中的高收益,也從未想從土地供給上加大市場供給量,同時有限的土地總量中還需優先保證保障性住房的用地、減少商品房建設用地。此外,政府從未實行過稅收的減免,反而是不斷的加大交易成本,那麼商品房房價就一定是只針對於那些有足夠支付能力和借助代際幫助與金融信貸夠得著的人群了。
市場中商品房的供給量僅為城市戶籍數的3%,合計為全部存量的25%,即不可能讓全民分享,也不可能讓多數人分享。尤其是政府保障所提供的是居住權而非財產權,市場所提供的是財產權的分配,兩者之間有著本質上的差別與不同,並不能相提並論。
弄清楚商品房所面對的人群,纔能知道是什麼人在關心商品房房價。更重要的不是關注於市場中的房價,而是如何建立完善的住房政策。公共住房政策與商品房政策是完全不同的兩個概念。『居者有其屋』的真實意義是提供無法用私房(商品房)解決住房問題又無權享受政府提供的保障性住房的另一種選擇,也許是可以說明這一問題了。
如果連誰在關心房價都弄不清楚,就不可能有好的住房政策。制度的設計本身如果出了問題,那麼又怎麼可能讓市場按制度設計的軌道運行呢?可怕的正在於不知道對手是誰的出拳,打了敗仗仍然不知道對手是誰。
住房政策的制度建設要遠遠比一時的市場房價更重要。
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