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二.經適房原本就面向中產階級
當溫家寶總理提出『經濟適用房大多數是面向中產階級的』觀點時,地產界受到巨大震動。實際上,溫總理的觀點乃是經濟適用房政策定位的理性回歸。
經濟適用房原本就是面對中產階級的,只是後來被有關部門通過『狸貓換太子』的把戲給篡改了。1998年,我國發布了《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(簡稱23號文),明確提出『建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系』,按照23號文制定的住房供應體系,城市80%以上的家庭是由政府向他們供應經濟適用房,而不是開發商建造的商品房。開發商建造的商品房只佔大約10%。也因此,當時的房價波動很小。
23號文的總體思想與西方國家一樣,強調了住房的公共產品特性,也強調了政府的責任。如果依照這一思路走下去,我國房價絕不會到如今近乎失控的地步。但是,2003年8月12日,由建設部起草的《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱18號文),把經濟適用房由『住房供應主體』悄悄換成了『具有保障性質的政策性商品住房』,同時,把房地產業定性為『促進消費,擴大內需,拉動投資增長,保持國民經濟持續快速健康發展』的『國民經濟的支柱產業』。從此,住房供應基本落入了開發商手中。房地產商們聞聽18號文內容後欣喜若狂、彈冠相慶。地產大鱷潘石屹聞聽激動地說:『都是利好消息,只要讀懂了這個通知,房地產開發商都會很高興的。』
正是從18號文起,住房的公共產品特性被削弱,房價開始飛速上漲,開發商憑借對房地產市場商品房開發和建房土地使用權的雙重壟斷,迅速成為一個暴富的群體。地產商的興高采烈與此後民眾巨大的住房壓力形成了鮮明對比。
為什麼把經濟適用房的供應對象改變,就能夠產生如此大的影響?就能使那麼多的人被掠奪感?關鍵在於,18號文改變了我國房地產市場的供應結構和需求結構。在23號文中,需要商品房的人群只佔10%,而在18號文篡改經濟適用房的定位之後,將有高達90%的人群需要通過商品房來解決居住問題!把如此龐大的人群推向市場、推向少數既得利益集團控制的市場,房價焉能不漲?!
不難看出,在我國有關房市的決策過程中,一些既得利益集團通過各種途徑影響乃至操縱腐敗的官員以及有關部門,左右了相關政策。
所幸的是,中央領導人從近年來房地產市場越來越嚴重的問題中,識破了既得利益集團的陰謀,決策層本著國家長治久安考慮,從民眾的福祉角度出發,為建設和諧社會,重新為社會保障性住房定位,使住房這一民生問題擺脫掉少數既得利益集團的魔爪。如果社會保障性住房讓絕大部分民眾受益,則人民幸甚、國家幸甚!
三.政府完全可以做得到
既得利益集團的寫手及其御用文人、二奶專家、不良學者等,強烈反對經濟適用房面向中產階層,他們的理由是,國家財力有限,如果針對的范圍太大,只能是畫餅充飢,政府根本做不到。
我要指出的是,這是赤裸裸的謊言,經濟適用房面向人群眾多的中產階級,政府不僅完全能夠做得到,而且,能夠做得非常好。
在我國目前的商品房成本構成中,建築成本其實很小,絕大部分成本由三塊組成:一是土地出讓金。二是名目繁多的稅費。三是由權錢交易導致的腐敗成本。而根據國家規定,經濟適用房的建設用地采取行政劃撥方式供應;免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金;經濟適用住房項目外基礎設施建設費用由政府負擔……也就是說,只要政府根據規定劃撥土地、免征相關稅費、做好住房項目外基礎設施建設,購買經濟適用房的老百姓只需要承擔房屋的建築成本即可。
而建築成本其實是非常低的。今年全國兩會期間,全國政協委員、博士生導師王長德指出:『一般地區,商品房每平方米的建築造價不會超過1000元人民幣。』筆者諮詢了相關地產界人士(包括房地產商),他們對這一數據並無太大異議。一位房地產商曾告訴我,由於全國的建築材料價格相差不大,房屋的建築成本各地相差也不會太大,每平方米1300元建築成本的商品房已經是相當不錯的房屋了。而這樣的房屋開發商要賣到一平方米八、九千甚至幾萬元。
即使以1300元的標准計算,一套60平方米的住房也還不到8萬元,一般的中產階層是完全可以承擔得起的,根本不需要政府承擔什麼額外的財力!政府只要不從經濟適用房中獲利即可輕松做到!經濟適用房面向中產階級有何不妥?
因此,所謂經濟適用房針對人群面過大政府做不到的說法,根本就是一個謊言,其意在欺騙決策層,使決策層相信這些騙子的謊言,縮小經濟適用房針對的人群,留下來的『夾心層』人群自然繼續淪為開發商等強勢集團掠奪的對象。
必須認識到,住房問題是政府不容推卸的責任。世界上沒有一個國家敢從民眾的居住問題中賺取巨額利潤,已經出臺住房法的國家,幾乎都強調政府對住房問題負有不可推卸的責任。把住房問題完全交給市場去解決,導致民眾遭受掠奪本身就是政府的失職。持續下去,很容易給社會的穩定埋下隱患。
由於能夠輕易從房地產領域獲取暴利,一些地方政府不務正業,把房地產業視為搖錢樹,而對民眾的住房壓力和由此承受的痛苦漠然置之,這成為導致一些地方政府信譽度降低的一個重要原因。而且,許多產業都在圍繞著房地產業展開,也給我國的經濟發展帶來了不良後果。我國的固定資產投資增長,很大程度上以房地產投資為龍頭的。這成為導致我國經濟過熱的根源之一,而房價快速上漲則成為引發通貨膨脹的一個重要因素。
要解決這些問題,就必須讓房地產業實現理性回歸:從盈利性向公益性回歸、從掠奪性向民生回歸、從傷民到益民回歸。一旦做到這一點,民眾將能擺脫掉一個沈重的枷鎖,長期制約我國經濟發展的內需不暢問題將迎刃而解,民眾將能以更大的熱忱投入自身工作,他們的奉獻精神和愛心將重新被激發出來,自然,他們也將更愛這個國家。這對政府而言,是何等功德無量的選擇啊!
完稿於2007年12月4日凌晨兩點
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