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住房市場一直是社會關注的熱點,也一直是連續幾年宏觀調控中的重點。但至今仍未建立中國的住宅法,仍未建立與出臺中國中長期的住房政策。
住宅是個長達70—100年的長期使用的建築物,從建築的本身來說就提出了一個長期使用和延長產品壽命周期的問題,因此應首先建立起長期的住房政策纔能讓現期的建築符合長遠的目標,形成與達到可長期使用和延長壽命周期的目的。
住宅的壽命長期性還在於與一個國家城市化程度、經濟發展狀況和人口增長預期密切相關,要讓每年所產生的GDP不被短期政策目標所浪費,能成為可長期沈淀的存量,就更必須建立一個與短期不同的長期政策。
長期住房政策的基礎是要對住房的現狀有個充分的了解與分析,但我國自上個世紀八十年代的城鎮住房情況普查之後,再沒有進行過全國全面的城鎮住房情況的普查。原有的統計資料已是1998年房改政策之前的情況了。1998年23號文件的房改不但改變了住房福利實物分配的方式,也改變了市場化供給與需求的進程,近十年的城市建設速度大大提昇、城市化率也大大提高了。除房改購房之外,大量的經濟適用住房和商品房佔據了市場的絕大部分。新增住宅量逐步攀昇,同時也拆除大量的危舊住宅、合並了大量的農村住宅。在住宅總量擴大的同時,也出現了住房分配不均,有多有少、有好有壞的巨大差別。因此完全有必要盡快的對全國城鎮住房的現狀情況做一次全國的普查,用來作為制定未來長期住房政策的基礎。
弄不清誰有住房、不同收入家庭的住房現狀,就不會清楚誰需要住房、誰需要政府的幫助。弄不清現狀的居住面積與居住水平,就不清楚未來的面積與標准需求、就不知道蓋什麼樣的住房。弄不清楚近幾年應建的住房標准,就不清楚一段時間之後的逐步提高標准、未來的規劃標准。弄不清楚今後需求中的分類,就不會有明確的分類供給與分類保障的住房預期。那麼又如何制定科學的決策,又如何來科學的發展呢?
宏觀經濟出現加速與過熱的可能時,政府會首先想到利用各種手段與工具來壓縮固定資產的投資。因為生產型固定投資會產生過度的生產剩餘能力,當然包括了壓縮房地產投資,因為房地產投資的增長會帶動相關產業的投資增長,並形成過剩的生產能力。
在國家GDP統計中房地產生產是一種投資的行為,但當中國房地產投資中絕大量的商品房投資卻在市場的銷售中轉化為了家庭的一種消費能力,或同時拉動著基礎消費,這就涉及到中國住房的長期政策了。
到底是將住房作為一種投資,還是作為一種消費,不僅決定著政策的制定,也決定著預期的導向。統計與經濟分析中可以眾說紛紜,有時計為投資、有時計為消費,但長期政策中卻不能既是投資又是消費的矛盾體,或者應將市場化部分與公共住房政策部分分別對待。
住房分為政府投資主導的保障性住房(或公共住房),市場投資主導的商品化住房。壓縮投資是壓什麼呢?壓保障性住房則不利於解決低收入家庭的住房問題,增加社會矛盾。壓縮商品房市場則削減了消費資金的投入。前者是一種政府的支出,後者纔是居民儲蓄的轉化,尤其是如果作為投資項要壓縮,作為消費項要支持,就可能形成政策的對立衝突。
更不可取的則是在投資、出口與消費三者的比例發展不平衡時,為防止投資的增長而壓縮了住房消費信貸。讓消費者的消費能力在降壓投資的同時更多的減弱了整體的消費比重。
從歷史上看,中國幾十年的住房福利分配和房改價售房,都是一種保障。這部分住房在整體城市的存量中佔有超過50%的比重,再加上公房出租與1998年之後新建的經濟適用住房等房屋,其在城市存量中的總比重已超過了70%。與其他國家相同,政府所承擔的住房建設基本解決了大多數城市家庭的住房問題。
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