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種莊稼要看天氣,種果樹則怕病蟲害。農民並不會因為有『喇喇蛄叫而不種麥子』,同樣也不會因有幾只病蟲而放棄種果樹。
市場則不同,常常一個消息就讓價格上上下下的波動,如石油的期貨價格、股市的漲跌。公告的信息、政策的信息都可能引發市場的變化。但企業的經營與市場的波動不同,反而有些像農民種莊稼,要有個長期的安排,不會因一個消息或信息就朝令夕改,更多的是用長期的經濟背景和與企業相關的供求關系來預測的。
房地產是個長期的投資行為和較長期的生產過程。從選擇城市、選擇土地(建設項目地點)、通過規劃設計、建設、銷售到物業管理、交付使用,通常要好幾年,有的長期經營則會更持久。因此既不能根據今天的面包價格來采購面粉,也不是根據今天的天氣決定明天穿什麼衣服,而是要用發展的眼光看到幾年之後的發展潮流和日益提高的物質消費昇級。因為住房的使用期比建設生產周期更為長久。住房所提供的是一種未來的預期生活,既要適合於今天也要適度的滿足於明天。
對市場趨勢的判斷是個仁者見仁、智者見智的事,可能大有不同,尤其是調控政策出臺之後對市場的影響,判斷也會各有不同。於是說三道四、說東道西的紛紛登臺表演,有的為展示纔華、有的為提高知名度、有的是領袖在引導行業的趨勢、有的則是尚未看清楚就隨著一時一地的波動而誤以為是大禍臨頭了。
社會的情況是復雜的,就像空氣環境中總會有一些污染物存在,非真空的世界裡,當打開房間的窗戶時很可能會有幾只蒼蠅飛進來。看到蒼蠅的人也許就會認為這個房間中原本就不乾淨、原本就養著許多的蒼蠅,並會錯誤的認為蒼蠅所反映的是一個常態和趨勢。
關於第二套住房的信貸政策調控出臺之後,市場發生了一些變化,於是房地產市場進入『拐點』之說開始傳播,尤其是中央二臺《經濟半小時》欄目以此為話題連續播出了多期帶有傾向性引導意見的節目後。
深圳的銷售量快速回落了,一種判斷是真是需求並不存在。都是炒房的投機行為,限制第二套住房信貸的政策調整恰恰有力的打擊了炒房投機行為,因此銷售量快速下降了,並將很快的出現房價快速下跌的現象。
但實際的情況卻是二手房交易價格僅下降了2%,但交易量卻上昇了3%,可見真實的需求是存在的。
另一種情況判斷是真實的需求是存在的。但相當一大批需求是更新、昇級的改善需求,是將第一套小房子、差房子向第二套大房子、好房子過渡的需求。但限制了第二套住房的信貸則必然將這些改善需求打入了冷宮,讓他們本來無法完全獨立靠眼前的收入實現的消費昇級在失去銀行信貸支持的依賴之後,不得不暫時取消而延後了。提高首付的門檻,讓他們不得不延長了准備首付資金的周期,銷售量的下降也就成為了必然。因此政策引發的銷售量下降並不能證明需求在一天之內消失了,一個文件就將需求化解了。
同時如果深圳的各銀行都關緊了住房信貸的大門,那麼就不僅是第二套購房的需求,連第一套初次購房的需求也同樣被擋在門外了。事實恰恰在於銀行信貸規模的限制讓深圳的大多數銀行都緊縮了個人住房消費信貸的條件和額度,從而造成銷售量的下降,而這種信貸緊縮並非是僅僅面對第二套住房的消費者。
假如真實的需求是存在的,但銀行關閉了向個人購房發放信貸的支持,那麼銷售量就必然的下降,畢竟大多數人還無法做到一次性付款購房,還需要信貸的支持。如果這也算是市場的『拐點』的話,那麼任何時候政府都可以在正常的市場運行中,甚至上昇中創造出來一個『拐點』。
我國的股市曾出現過多次政策造成的『拐點』,一個社論、一個交易稅率的變化都可能在一天之內創造出一個『拐點』,甚至連續創造多個『拐點』。但這種『拐點』並非是經濟發展必然規律所形成的,是不可預測的,同時也並不是可以長久的。
『人定勝天』的結果是對環境的破壞,最終必將受到環境的報復。政策所形成的『拐點』就如同『強扭的瓜不甜』一樣,用行政手段破壞經濟自然規律的結果也將受到經濟規律的報復。
社會發展的目標是滿足人民日益增長的物質需求,政府存在的責任就是創造規則與機會、促進公民實現增長的預期,圓民眾的需求之夢。調控的政策當然也應是促進與幫助消費的昇級與滿足。如果『拐點』能讓經濟回歸正常的軌道,這種調控毫無疑問是有益的。但『拐點』的出現如果不但未能促進經濟的發展與需求,反而讓民眾的財產造成了巨大的、本不應出現的損失,那麼這種強制創造的『拐點』又有何存在的必要、又怎麼會長久存在和產生呢?
雖然也有所謂的房地產行業的專家、經理人或大腕在夢話『拐點』,但更多表現出的是單個企業或單個經理人的見解和觀點。也許背後還藏著許多並不為大多數人所知的『秘密』,或僅僅是源於這些『秘密』而做『秀』。
一個單個企業的生產質量不好,並不等於一個行業的生產質量不好。以企業生產質量為由而號召民眾幾年之後再購房的主張大約是針對於這一單一企業的。確實這個企業生產質量較差、常常發生尚未裝修就新房漏了天的現象,確實這個企業的房子在幾乎所有城市中都不是最好的項目、最優的設計和最佳的建築,充其量也就只能排在一個中等或中等偏下的技術與質量水平。然而價格並不菲,大可不必去買。但這個企業的情況並不能代表整個市場及所有城市的情況,尤其不能代表那些本已有優秀品牌和高技術、高質量的專門生產高檔產品的企業情況。
『水至清則無魚』,幾只蒼蠅並不能證明什麼。一個雖有幾只蒼蠅的社會仍會繼續的向前發展。人類社會並沒有因為至今幾千年仍未能完全消滅蒼蠅而停止前進的步伐,經濟規律更不會因為有幾只蒼蠅在嗡嗡叫就改變內存中固有的運行規律,蒼蠅也不會讓『拐點』出現。
明天也許還會有蒼蠅,但明天一定會比今天更美好。
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