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中國目前處在一個特殊的發展階段,歷史經驗表明,對於處在經濟起步和高速現代化、城市化過程中的日本所經歷的房地產長期景氣值得借鑒。
從日本上世紀後半葉的的住房市場表現可以看出,從50年代中期到90年代初,盡管市場增長速度存在波動,但整體向上的趨勢從未發生改變,日本地價從1955年到1992年持續上漲37年,僅1975年出現小幅下挫。
中國房地產市場目前正處於高速經濟發展和城市化的背景下,與日本在上世紀60年代相似。中國目前的城市化率僅有43%左右,未來至少還有20%的提昇空間,由於城市化和家庭小型化帶來的城市新增家庭將超過6000萬戶。此外,中國處於以勞動適齡人口為主的時期,目前撫養負擔比重約40%,低於日本在上世紀達到的最低水平。這一人口紅利至少可以延續到2020年後,在年輕人口不斷遷入的沿海城市則可以延續更為長久。因此,可以預見的是,在相當長一段時間內,中國住房市場有望持續繁榮。
從供求關系上看,未來商品住宅供應量難以滿足居民需要。從新增土地供應角度看,2006年大部分城市都未能完成供地計劃,而隨著城市拆遷的難度不斷上昇,未來土地供應的能力更加不容樂觀。而從存量土地利用角度看,2004-2006年期間,存量土地處於較快的消化狀態,這與開發企業充分運用預售款的融資功能、提高了自有資金的運用效率有很大關系;而隨著預售融資功能的不斷弱化,未來存量土地的利用能力將遭遇嚴峻挑戰。測算表明,如果全國均采用竣工前對預售款進行全面監管的制度,房屋的供應能力將下降30%左右。在這一背景下,市場未來的主要矛盾仍是供應不足,並不存在重大調整風險。
從政策調控角度看,未來商品住房市場的制度環境將更加明晰、穩定。2007年8月,國務院發布了《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(24號文),將解決城市低收入家庭的住房問題確定為調控政策的主要目標。24號文是我國未來住房政策的綱領性文件,進一步明確了市場和政府在住房問題中各自的定位和職能。房地產市場有望獲得一個更為穩定、健康的發展環境。
綜上所述,未來相當長一段時間內,中國房地產市場尤其住房市場,仍處在顯著的向上趨勢中。
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