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濱海新區的政策,這個我肯定沒有天津的朋友更了解,直接承擔著咱們生態城的開發,對開發區的政策還是更有體會。但是我想,肯定對天津的長遠無論是未來20、30、40年發展我想這些好處都是無法用我們現在人的頭腦來估量的。尤其我覺得天津還是有一個它的特殊性,既是不利的地方也是它有利的地方,總體的他的經濟基礎是雄厚的但是基於老產業、老工業,新產業相對來講可能還有一個發展的過程,也恰恰是因為這一點,現有的房價水平,現有的整體價格水平還有很高的增長空間,經濟的發展其實都是輪回的,今天你落後了,30年以後你就是發達的。今天我很先進,30年以後我相對落後了。所以我覺得我們還是用辯證的觀點來看天津,站在這個角度看我覺得天津的發展潛力是無限的。
第四個是供需矛盾和價格的關系,在前面說的過程中也談到了。當如果我們現在再說拐點的時候,說價格的拐點往下走了,如果我們這次拐點針對的是全國水平,我覺得可以在未來一段時間內進行驗證是否真的是這樣。
從剛纔咱們第一位的北大的專家也談到,現在的問題不是供大於求,現在的問題是供不應求了。而且存在著結構上的供不應求的矛盾加劇的問題,總量上供給是要增加的,北京市,去年10月份放了一批土地,12月份又放了一批土地,12月份的這批土地六百萬平方米,10月份放的那批土地三百萬平方米,條件都不錯。但是如果這些土地早點進入北京的市場,北京市2007年、2006年相當長一段時間內,大開發上拿不著地,全跑外面拿地了,非常著急,像我們北辰這樣的北京市的本地企業,我們這樣的原來北京市的NO.1這樣的大企業在2006年、2007年通過公開市場拿到的土地寥寥無幾,北辰通過公開市場在北京市總共纔拿到了兩塊土地,加在一起的規模還步入在長沙一個地區拿到的土地的面積的十分之一,長沙去年7月份大家可能在媒體上看到了,我們參加了長沙新河三角洲,就是湘江和瀏陽河交界處有一塊三角地這個地方,最後我們是92個億拿到這個地,當然我們對這塊地的發展是非常看好的,因為湘江和瀏陽河沒有重復性,中國就一個湘江就一個瀏陽河這兩塊地方的交界處就這麼一塊土地,是非常看好的。但是反過來講我們花92個億到長沙拿地,其中也有一個原因,是因為像北京天津這樣的區域,這些主要大城市土地供應量確實太小了。尤其是在召、拍、掛,是招標還是拍賣還是掛牌之間政府也在來回擺蕩,一會兒是掛牌以價格取勝,一會是招標以綜合取勝,同一個區域的土地價格,差距巨大。我記得十月份北京的大興南城成交量塊土地,一塊地成交量兩千八一平方米,一塊地成交六千二一平方米,你們說大興的地價應該是多少錢?這些價格的促成由於它的供給兩沒有達到足夠的數量,使得每一次成交的時候都是一個個案,都是一個特例,都在這個決策的過程中有些背景上的特殊因素。不能形成一個充分競爭市場下的平均水平。
所以我覺得要想分析到底有沒有拐點,至少要等到我們供給量足夠大,供給的水平和需求的水平常態化,土地供需矛盾沒這麼突出的時候我們再來分析這個問題。
另外一個供給的結構上,供給的總量有可能增大,但是純商品房的供給總量不但沒增還有可能減少。如果把純商品房,咱們認為是個市場化的產物,那麼雙限房和經濟適用房還有廉租房算不算市場經濟的產物。是不是應該納入到市場經濟的調節分為內,我個人觀點我們最好把他們區分開。因為在任何一個國家房地產這種特殊商品,都不是百分之百完全靠市場調節,但是很清楚市場經濟會調節商品房,社會經濟調節保障性住房。在我們的社會主義市場經濟的體系裡面,應當有一部分社會經濟所調節的內容這部分內容就是要保證社會穩定,保證社會基本的需求,尤其是中低收入群體,尤其是低收入群體的需求這一部分是由政府來直接調控,來解決的。市場經濟調節房地產業,社會經濟調節保障性住房。這樣能看清楚到底房地產我們的供給是增加了還是減少了。否則把這兩個混在一起說現在永遠說不清楚。
政府說我們土地供給足夠大,房價高跟我們土地供給沒關系,建設部說竣工量足夠大,房價高跟建設沒關系。到底問題在哪?為了解決價格矛盾大批量的把商品房變成了(?)房,現在基本上都是開發一塊商品房帶20%、30%的返先房,廉租房,有的是帶經濟適用房,最後這個供需矛盾沒法分析。
所以我覺得,現在到底說供給和需求到底是什麼關系?現在我是處於一種悲觀的狀態。因為這兩者之間的概念不清晰。
綜合以上四點,可能和大家做交流,沒有太多的條例性,也沒有太多的理論依據都說的是個人的感覺,我認為拐點,如果非說現在出現了拐點,我覺得對於北京這樣的城市來講,他的GDP到2008年到了八千多美金,2007年是七千二百美金人均,他的拐點應該是一個高速增長和向穩定方向發展這個條件下變化的拐點,而不是往衰退期方面變化的拐點,更不會出現代化的平均價格水平出現一個由正變負的大逆轉。局部的調整是肯定有的,包括一些個個別的樓盤,從資金需求的角度,從資金鏈不能滿足大規模開發的角度,從銀行欠的緊縮銀根只能靠售房來解決資金需求這些企業來講必須采取一些措施解決現在房子銷售的速度問題。但是就作為全社會行業性來講我覺得下降的可能是有的。
對於天津來講我覺得更存在這個問題,天津肯定現在人均GDP水平在三千美金到到八千美金之間,按照國際關聯這個水平支之間房地產業屬於高速增長期,這是很多統計數據的結果。
最後,在新年伊始,能夠來到美麗的南開大學和天津咱們北京的各界包括媒體的朋友們一起交流中國2008年的房地產問題我非常高興,也祝大家新年愉快,身體健康,謝謝!
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