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陳國強:2008年國家房地產宏觀走勢分析
北京大學房地產研究所所長、博士,資深房地產研究專家
非常高興,在這裡和大家就房地產的市場形式講下交流,年底的會議比較多,最近參加過不少若乾公司的會。實際上這些會,一個共同的主題就是涉及到房地產市場是不是出現拐點的問題,我個人不認同這樣的判斷,我想首先提出拐點說法的王石,大家有興趣可以看他的個人博客,他個人對於這個問題的說法顯然也有變化。
對於未來我們市場的發展,我個人的基本判斷是四個字,"利潤傾向",我們為什麼要謹慎,我想主要是從短期的角度,從當前的市場狀態,特別是當前比較普遍的市場觀望這種氛圍,還有日益收緊的政策環境,特別是金融信貸的政策的變化。為什麼我們是熱觀,這個主要是從房地產行業中長期發展的角度,從宏觀經濟持續、加快增長的角度,我們沒有理由對房地產這樣的一個行業對整體經濟帶動性相當強的這個行業產生悲觀,到二線三線城市,特別是像天津這個處於明顯上昇傾向的城市,我們有更多的理由表示樂觀。
具體來說,我們從幾個側面、角度來判斷、觀察我們國家房地產市場,特別是住宅市場未來的發展,有幾點意見想和大家來交流。
第一,大家也都看到了,未來我國住宅市場,會形成一個雙軌制的模式,2008年,將會成為保障性住房的新年,我們都知道去年8月份,隨著國務院24號文件的出臺,以及10月份十七大報告對年終住房和住房保障制度的進一步的認識,未來我國住宅發展速錄應該是非常清晰的,住宅市場會出現一個雙軌制的模式,可以說是確定無疑。這方面大家也很清楚,24號文件明確的思路,可以是回歸到了1998年國務院發出一個23號文件,文件名稱是"國務院關於深入住房思路改革的決定"。這個文件這樣一個思路。
在23號文件裡面,大家都清楚了,在明確了一個在我國推行住房分類這樣的思路,也就是對城鎮居民按照不同的收入狀態把居民進行幾個分類,對於高收入者提供商品房,通過市場的手段提供商品房,對中低收入提供含有一定住房社會保障性質的經濟適用房。另外,對於最低收入者提供含有較多社會保障的廉租,這個我想在23號文件裡是非常明確的。
24號文件,去年8月的24號文件,我說它絕不是對於23號文件的一個簡單的回饋或者是簡單的重復。為什麼我們這樣判斷?
因為,首先這個重點變化,我們知道過去23號文件,它的政策重點是經濟適用房,現在24號文件裡強調的廉租住房,在保障對象上我們知道過去強調重點的保障對象是中低收入的,現在是城鎮低收入住房者的。在保障形式上,過去我們23號文件裡邊,明確的是要通過大規模的開發經濟適用房這樣的辦法來滿足城市中低收入家庭的住房問題,24號文件裡,大家知道是改成以貨幣補償和實物配租相結合,特別是以貨幣組成的辦法來解決城鎮低收入人群的住房問題。
在住房的保障標准上,過去我們強調的是經濟適用房項目和普通的商品房在戶型方面沒有大的差異。現在24號文件,格外強調50、60這樣一個戶型標准,現在的北京廉租住房的伊始戶現在明確了是35平米,二手戶是45平米,這些在戶型標准上有非常明確的要求。
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