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曾勁:房地產的形勢和判斷
北京北辰集團總經理
在我展開我的發言之前,我特別贊同新加坡的周總的很多觀點和很多感受。這些感受不但是外資企業有的,我想我們內資企業也有,甚至在某些方面我們的感受更深一些,說一點感覺吧。很抱歉就是今天我接到今天來的時間很短,所以沒有來得及確定題目,我到底講什麼。李總說就是什麼東西大家最關心,什麼東西作為我本人最關心大家互相溝通溝通,效果會很好,所以我也是延續剛纔第一位所長的發言,還是講講房地產的形勢和判斷,完全是作為一個個人的考慮來說,今天咱們也有很多的媒體記者在這,也不知道媒體的報道方式和范圍,當然很歡迎媒體參加房地產的活動,但是有一些說法和言論在報道的時候,希望能夠稍微的注意一下。
『拐點』,我覺得現在好像是一個非常時髦的詞。本來,在2007年這個詞一直沒出現,正好12月份我到美國,在美國看到了這個詞,這個詞來源於中國,中國的房地產市場有很強的輿論說出現了拐點,所以我立刻查了很多方面的信息,也發現這個信息首先的提出是我們的房地產企業提出來的,所以我更是非常的奇怪。回來的時候,想跟大家交流交流拐點到底怎麼理解這個問題?
首先,從經濟學的角度什麼叫拐點?可能因為我不是學經濟學出身的,我是從工程出身的。我理解拐點有幾層含義,第一步層是任何一個事物發生變化如果把它描述成曲線的話,它的斜率發生變化叫拐點。
另外一個斜率如果從負的變成正的或者由正的變成負的也叫拐點,當然後邊的觀點的含義更加深刻了。如果房地產是個產業,如果房地產的價格是一個商品的價格, 那麼他在發展過程中在他的生命周期裡肯定有一個過程期,正常情況下,咱們分析成為四個周期。導入期,成長期,發展期,衰退期。
導入期,是一個行業剛剛建立的時候。
成長期,是需求遠遠超過供給,行業還很不健全,價格很不穩定,忽高忽底的時候。總的來講的產業的總量是大幅度的增長,產業的投資總額也是大幅度的增長。
到了發展期,這些指標都趨於平穩。
再之後纔是個衰退期,然後在新的臺階上纔有一個新的經濟增長周期和產品的發展周期。
在這裡面有三個拐點,第一個拐點是從導入期到成長期的拐點,第二個拐點是從成長期到發展期的拐點,第三個拐點是從發展期到衰退期的拐點。
我覺得現在我們大家一提拐點都很悲觀覺得好像這個拐點,我理解大家可能認為的都是到衰退期的拐點,行業要掉下來了,價格完全是由正向增長完全變成了負向增長。到底是哪個拐點?這個我想最後分析完了只有,再把我個人的一些想法跟大家說一說。我覺得咱們先把這個問題先拋開。這個拐點指的是什麼?現在大家說的拐點是指什麼拐點?是不是真的到了拐點的時候?
就拐點問題進行討論的時候,我覺得我們可能要考慮四個方面的關系,這四個方面的關系,如果我們都考慮得很成熟很清楚,可能從每個人的角度都會有結論,說這到底是拐點還不是拐點是什麼樣的拐點。
第一個關系,就是房地產行業全國水平和大城市房地產業的關系。
第二個關系,是應該考慮一下,從全國宏觀經濟和房地產這個產業經濟的關系。
第三個關系,就是中大城市裡面,或者是局部地區在特定的歷史階段相當長的時間內有一些重大政策利好和產業發展的關系,和這個區域的產業的發展的關系。
第四個,就是供需矛盾和價格的關系。
第一個是全國水平和大城市的關系。房地產行業,在世界范圍內表現出來的特點從某種意義上不是國家和國家的關系,而是城市和城市的關系,往往城市的房地產特點是很相似的,而國家水平之間看似差別很大但城市和城市之間往往能夠找到共同點,因為房地產的特點決定了這些因素。
土地,不可再生的,當時現在也有政策是需要的,比如說復墾的,或者說是土地再生,這都是一些利用技術的手段盡可能的把一些不可利用的土地變成可利用的土地的一些辦法。但是,作為整個地球來講,作為我們的生存空間來講土地應該是不可再生的,房地產也是不可移動的。除非用極特殊的辦法可以把一個古廟移200米,300米,挪到另外一個地方。99.9%的房地產都是不可移,所以土地不可再生房地產不可移動,決定了它的消費群體在這個范圍內的消費模式是往往可以找到共性的。拿北京來說北京的GDP水平和全國的GDP水平其實差別是很大的。如果要拿北京來說中國或者是拿中國來說北京其實從很多方面都是很難找到完全一致的答案,全國的GDP水平接近兩千到三千美金之間,北京的GDP水平昨天剛開完北京市的改革發展工作會,北京的目標2008年八千美金。八千美金的屬於和兩千到三千美金的水平是完全是在兩個發展階段。
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