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李玲博士:看未來房地產形勢
北京龍太集團CEO華本俱樂部的總顧問
主持人:李博士曾經擔任國土資源部土地所的所長,也是中國土地法的起草人之一,對土地開發有很強的理論功底,有很豐富的經驗。
李玲:今天下午聽的幾位專家講的,看這個房地產形勢,開發商和每個地方的政府或者是老百姓都很關注這個問題,當然我也關注這個問題,我就三個問題和大家交流一下,第一個問題就是房地產形式,第二個問題就是看一下對天津開發商,或者是天津的房地產的看法。第三個再談一下一級開發。
第一個問題就是對房地產的關注目前的形勢。對我們國家的房地產這些年的正式變化,到現在談這個事情,我們要判斷我們房地產的形勢或者是一個地區的房地產形勢,我認為一定要把我們的產業,放在國民經濟形勢上看。這一屆政府是從2004年非典過後開始調控房地產,在這個過程主要是我們國家的固定資產投資規模過大,所以從政策角度上調整了,實際上開始並不是由房價,那是隨著國家的調控越進行越深入,我們的固定資產也沒有調控下來到現在還是很高,反而到現在房價更高。我們知道在我們國家政策中社會制度,政府對房地產的定位我們一定要清楚。我認為到現在為止,從政策的角度,首先是解決制度問題,所以說我們因為這個房地產從真正來講有這個產業的時候應該是在1991年之後興起的。這十幾年來經過1992、1993年,這個時候是經過很長時間一直到1998年,1999年過後起來的,到現在為止我們可以看得出來,到去年的時候不但房價漲幅很快,而且通貨膨脹問題基本已經很明顯了,在這種情況下我們知道,原來不斷的逐步的要去調控固定資產投資規模就是擔心通貨膨脹。從政府制定者來講是最不願意看到的問題。假設,在一個產業或者是整個國民經濟之間做政策趨勢的時候我想任何一個作為執政者來說都知道怎麼治理政策,所以他不願意看到這一點。而且房地產整體來講都會控制價格的時候,大家如果是做房地產比較早的,可能對1992年、1993年進行的調控造成的後果記憶猶新,這也是最不願意看到的。所以說我們現在看到我們的房地產的形勢的時候我們認為從中央政府一定要千方百計的抑制房地產價格的過快增長,而且這幾年來這個政策是逐步的控制,但是沒達到這個目的,我想這次肯定要達到這個目的。
第二個,在分析我們房地產的形勢的時候,我認為最近幾個政策對我們很有幫助,一個政策就是最近國務院出臺的,這個實際上來講是我們從學術界角度講,開始討論經濟學,我們提出來了,但是沒有上昇到政府按照政策的方式來提出這個問題,在這個政策,大家細細體會的話,實際上本身也是機遇和挑戰並存的。
第一現在就是堵住了城市居民到農村去買房子的傾向,在一些城市周圍相當有一部分人,很多的,比如說在北京郊區是在幾年前在稍微遠一點的郊區相當多的這部分人。
另外一個,在這個政策裡又制定了,我們的土地的開發問題,一個月到兩個月之間如果不開發的話要收20%的附加費用。這個地要盡快開發出來,這個是對其他開發商買土地的一個機會。像這個對我們來講前幾年,很多開發商特別是大量開發商在這塊持有土地,這是機會。
所以我們下一步要了解房地產開發的形勢怎麼看法我認為還考慮的問題是城市性的差別,一般來講這次調控在很大程度上要抑制投資性的房地產需求,要鼓勵、滿足、加大居住性的需求,要達到這樣的目的,所以說從政府采取對政策來講的話,他不願意讓房地產下滑這個工作,而且我們經濟發展的形勢落後,從居民的購買能力,從大量的民工進入城市需求來看,這部分的需求是很剛性的。政府還要考慮農民工進城打工居住問題,因為城市的經濟發展,它的城市化是不可逆轉的趨勢。所以說綜合來看,從總體上政府這次采取的措施,對投資性的這部分房地產你的價格上漲,上漲幅度需要停下來,降下來。對於居住供應要有保證。所以我認為我們不要去擔心房價會一下子下來,即使有拐點也不要怕,當然在這種情況下我們下面對我們開發商來講在招投標的時候,或者是在判斷購買房價的時候要理性。
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