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天津我想也有這樣的機遇,應該說天津我覺得真的是不容易,沈寂了幾十年終於迎來了濱海新區這麼一個國家的重大的利好政策的支持,而且我覺得這樣的利好政策的支持,比亞運會和奧運會的政策可能在區域帶動下,在城市發展上具有更大的帶動作用。因為亞運會也好,奧運會也好總體來講還是城市市區為中心,進行基礎設施的建設,硬件的投資和場館的發展。同時,輻射性的帶動郊區,周邊省市的一些相關產業的發展。但是這種帶動作用在長遠可能會有好的推動,短期來看主要還是在城市。比如說在北京,北京的奧運會的場館主要集中在北京城區的北部地區。還有一部分也在北部的郊區線,基本上在北京的南部區域,西部區域,幾乎沒有什麼奧運項目,也沒有奧運場館,而原來的亞運會也是在北部。實際上亞運會的發展和奧運會的發展在北京的城市布局上來講是好上加好的一種布局,但是沒有形成一個均勻化,說亞運會我們可能發展北部地區,奧運會我們借此機會帶動南部地區或者是西部地區,其他地區。這當然有它的特殊性,這個特殊性在於本來北京市定的計劃,奧運會當時申辦的時候就是放在南城,整個帶動南城。但是,後來最後快結束的關鍵時期,咱們就不能提名字了,曾經在國際政策上很有經驗的體育事業上很有經驗的老同志說,如果當時北京用南部區域去申辦奧運,申辦得下來嗎?所以在這句話提醒之下,決策發生了180度的轉變,繼續把奧運會的選址放在了北部地區,就是現在緊鄰亞運村的這塊區域。緊鄰亞運村現在的西側290公頃是奧林匹克中心區,70%的主要的體育場館都集中在這了,鳥巢,水立方,國家體育館,奧運村,還有100萬平方米的商業設施和寫字樓酒店,還有50萬平方米的地下商業。然後,容積率是多少?0.1。這麼重要的區域它的開發強度實際上不高,只有0.1的人居住。290公頃意味著這塊區域的地上建築面積中心區是290公頃,整個奧林匹克公元實際上是一千公頃。所有建築200萬平方米,場館100萬平方米,商業設施100萬平方米都集中在中心區裡,剩下的部分沒房子,基本上不是廣場就是綠地。確確實實是為了將來的北京的北部地區帶來了一個非常好的人文環境和一個條件,但是從這塊土地的使用的價值上來講是承載著什麼樣的效應?而南城西部地區幾乎每年什麼奧運項目和場館發展。
而天津我覺得不一樣,天津的濱海新區的基本上是天津的整個新城,不是天津的老城區,是原來天津相對來講是一些產業化或者是比較偏遠的地區,把這些區域作為一個城市發展的中心,我想更有利於整個天津城市,和京津唐整體區域的發展。也有利於疏散原中心區的一些城市人口往新城區轉移,緩解中心城裡面的交通壓力。
今天來的時候預計兩點鍾肯定能到,結果遲到十分鍾,真沒想到一路過來阻塞確實是太多了,說明老城區裡,交通路網設施很密,但是如果說隨著城市區域的發展,相當一部分居住人口,隨著新城市建設疏散出去我想老城區的交通壓力不會像現在這麼大了,所以我覺得在重大利好政策方面,天津和北京有相同的地方當然也有不同的地方,實際上我個人覺得天津的濱海政策可能更有利於整個天津和京津唐地區環渤海地區的整體經濟的發展。
重大利好政策,肯定會帶來房地產上的。去過北京的人都知道,亞運村的房價在北京是高的。當北京在全市平均放假是三四千的時候,亞運村的房價是八九千,全北京市的房價漲到六七千的時候,現在亞運村的房價水平是一萬五到兩萬。而同等地區,北四環是亞運村的所在地,同樣的區域在北京市的南四環,這個區域的價格連北四環的一半都到不了,恐怕南三環都達不到亞運村的這個區域,南二環可能和北四環的區域價格水平差不多。整個北京城市的經濟中心軸是北移的。在相當長一段時間內,亞運村號稱中央居住區,先有的CBD,中央商務區,後來這還不是我說的,是很多業內人士包括一些媒體界認識把亞運村地區稱之為CRD,中央居住區。因為這個區域集中著當時規模最大的幾個主要的居住區,集中著相當一部分北京的白領居住在亞運村附近,同時這個區域的房價也確實比較高,那個地方的城市形象可能更現代一點。尤其有了亞運村,兩個五洲大酒店,一個格林瑞中心,後邊十幾棟的公寓樓,上邊寫著幾個大字北辰集團。很多人說一看到那之後,覺得你們這個北辰集團是不是一個外資企業,怎麼開發的這些項目很像國外的一些形象和形式。確確實實,當時因為咱們從設計的角度,就是基本上是按照國外的同類項目設計的,但設計師都是咱們中國人,全都是北京的設計師。但是當時在80年代末那種水平下,就是把國外的好的國家的圖片拿過來,咱們覺得好的地方就在圖紙上畫,畫完之後,現在來看應該說還是不錯,時間過去了基本不落後。
奧運會直接相關的住宅項目有兩個,一個是奧運村,一個是奧運媒體村,奧運村就是奧林匹克中心區裡,媒體村是在奧林匹克森林公園旁邊,稍微再往北一點,到北五環,現在的售價一萬五,奧運村的售價差不多兩萬三、兩萬四左右。這些價格的變化基本上都是在一年的時間裡發生的。也是奧運重大利好政策帶來的房地產業發生的變化,恐怕這些政策帶來的房價的變化也是很多北京當地的開發商想象不到的,當時這個地區的房價水平也就賣個七八千,有了奧運會,咱們再漲50%賣一萬二就不得了,當時難以想象這個放假能上一萬,現在想找一萬以下的房子都找不著了,想找兩萬以上的房子倒是還有。所以這個我覺得是奧運會對北京帶來的影響。
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