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那麼,城市的特征,更容易找到額契合點,比如說漢城,漢城在歷史上也是亞洲的一個四小龍之一。漢城這個城市在1988年奧運會之前,從某種場合我覺得跟北京相似,是一個國家的首都,是這個國家人口密集的地方,自己認為自己的發展水平很高了,但是在外國人的眼裡實際上是一個很封閉的城市,是一個很封閉的國家。但是,奧運會給漢城的發展帶來了機遇。1988年奧運會之後漢城變成了一個國際化的城市,我們和韓國的很多地產商進行交流尤其是老一代的,他們最大的感觸就是說其實大家都說奧運會帶來了很多的利好帶來了很多的弊端,好處是什麼?基礎設施,當然有黃金,有能源,有人口,有消費,這些東西其實對於一個城市的發展來講都是一個短期的。更主要的是改變了人們的價值觀和一個城市的和諧化。悉尼奧運會之後房地產的也和奧運會有很大的關系。悉尼奧運會之後,房地產價格原來人們預期是立刻就會下降,但是不但沒有奧運會結束之後立刻下降,而是持續了好幾年的增長之後纔開始下降。發展不是完全指價格,是指的行業發展,是因為悉尼奧運結束之後,大量的移民進入悉尼,尤其是南非,當然還有很多中國移民,這些人去了之後大大刺激了房地產。而我們在分析北京奧運會的時候幾乎沒有人分析這一點,分析的全是奧運會結束之後旅游會怎麼消退,消退會怎麼降低,人們往往把奧運會當做房地產由勝轉衰的拐點。所以我覺得我們在分析房地產業的時候,在分析大城市,天津其實也是一樣,分析大城市的房地產行業和分析中國房地產業的平均水平的時候是必須有所差別的。這邊70、90可能是符合這個城市的發展,那邊70、90根本這個房子沒人住,在很多中國的中小城市,很多人的住房面積基本都在200平方米,為什麼?因為70、90這樣的房子在這個區域裡基本沒怎麼出現過,除了80年代計劃經濟條件下分房的時候,房地產業發展的十年幾乎沒有蓋過這麼小的房子。所以我覺得在分析全國水平和大城市的時候不可能。
第二個,在一些宏觀經濟和房地產業的時候這兩者之間怎麼看?實際上跟剛纔的拐點是有關系。房地產業如果說,前五到八年,國家發改委那時候曾經對房地產和宏觀經濟做了一次分析,結論是房地產業基本上和宏觀經濟是屬於同步行業,也就是房地產業的發展和宏觀經濟的發展是基本上是同樣的關系,略微作發生一點,或者是為先行於宏觀經濟,但是不算先導性,先行的服務不大,時間不長,總體來講還是同比的。如果說我們現在的宏觀經濟還處於一個高速增長階段,你要求和他同步的房地產業這時候出現拐點出現下降,人為的把這個行業控制住,不能和宏觀經濟同樣的增長,這樣是否符合客觀的發展規律?是否通過人為的手段能夠得以實現?如果不實現說明前幾年的決定錯了。如果能實現說明房地產業可以在一段時間內孤立於宏觀經濟存在,如果把房地產業還當成一個市場經濟的組成部分。這和下面我要再說雙現房、廉租房、以及經濟適用房這些保障性住房到底和房地產業應當是一個什麼關系我覺得有關聯。
實際上現在,為什麼控制房價大家回憶一下采取了很多的辦法,也確實政府非常辛苦,考慮用很多辦法控制2005年下半年房價的過快增長。房價是不是增長得很快我個人認為是的,尤其是在幾個主要城市,房價的增幅確實是快了一些,但是要控制房價增幅應該用什麼樣的手段和思維?如果說房地產業是一個市場經濟,市場經濟的最基本規律還是供需矛盾的問題,還是供給和需求的關系,是靠市場上的供給和需求關系的調節來調節房地產的價格,後來通過各種手段出臺了一些政策,2005年的國八條,2006年的國六條,之後又出了一個國八條,然後又到了國十五條。這些政策主要出發點第一個是控制土地閘門,嚴格土地供給,嚴格控制房地產開發投資的增速,控制投資實際上也是控制供給。嚴格控制開發貸款,銀行給的受信額度,給你十個億,真貸的時候說不成只能給兩個億,只能給三個億,剩下七個億過一段時間再說,但是雖然原來你簽了合同,但是到了政策性的面前你只能這樣,往後再說了,所有這些政策自出臺,最後導致的結果是房地產土地價格進一步上昇。是房屋價格增速在幾個主要城市進一步加快。直到2006年底,2007年初就北京而言,當時主管現在還是,曾培炎副總理到北京作房地產調研的時候,第一次聽到中央領導的聲音說,房地產市場要加大供給,我覺得這是思維方式上的一個轉變。
大家試想我們要為了控制價格,又同時控制供給,意味著供給更說,需求相對高漲,如果說價格不回到計劃經濟時代,價格只能上漲,要想控制價格,只能用計劃經濟的手段來控制,計劃經濟的手段從某種角度來講不是說不行,但是適用的比例有多大,適用多大的范圍,對長遠的發展有多大的影響。現在,采用的一些半計劃的手段,比如說雙限房,就是先把價格控制死了,一平方米的房子告訴你這房子將來只能賣五千塊錢,經濟適用房只能告訴你這塊區域只能賣四千塊錢,廉租房當時是另外一種模式,產權歸政府,開發建盤之後交給政府,政府再出租。所以這實際上是在用計劃的手段,但是管的幅度原來沒有明確比例,現在明確比例了,70%。70%在未來的新增土地,包括新增市場裡都使用類似於這樣的手段進行調劑,調劑的結果當然很明顯,最後房價把這些價格和商品房的價格加在一起,一平均下來了,過程是增幅下來了好像我們的目的達到了。所以這個問題是不是真正能為我們的市場起到作用。另外一個,在國外在其他發達國家或者是一些同類型的國家是用什麼樣的手段進行調整?今天正好也有新加坡的朋友在現場,我們很多政策確實是借鑒了新加坡的一些經驗,借鑒了香港的一些經驗,在加大政府保障性住房的供應。但是無論是香港還是新加坡,基本上還是個城市型的國家,剛纔也說了國土面積還沒有濱海新區的面積大,所以作為城市型的國家用行政的手段辦法調整市場經濟會立刻見效。香港,是一個特別行政區相對獨立也基本類似於一個城市型的國家而中國確確實實是幅員遼闊,地區發展極不平衡,城市和城市的差異很大,收入水平差異也很大,人們的價值觀、意識形態、看問題的角度差別都很大。就拿咱們北京、天津和西北比分析一個簡單的問題大家認識都有差異。
所以我說,在分析宏觀經濟和房地產業關聯度的時候是否可以把房地產業孤立於宏觀經濟來進行單獨的考慮,這個問題確實是值得大家考慮、深思的。
第三個就是,政策尤其是重大利好政策和房地產業的長遠發展的關系。我覺得中國確實也是一個比較特殊的國家,很多中國的產業的發展,城市的發展都離不開政策指導。就拿北京的房地產業來說,北辰印象最深刻,北辰的誕生就源於政策,因為北辰舉辦了1990年的亞運會,當時中國完全是一個計劃經濟體制下的國家。亞運會拿到之後怎麼辦?場館的建設,亞運村的建設,沒錢,政府的資金財政收入只能把幾個場館建了,亞運村沒錢了,只能靠貸款。所以整個亞運村的建設完全是靠海外銀行的貸款建起來的,30個億。那麼海外銀行貸完款之後,亞運會結束了,誰還的錢?政府還錢,當時這錢也還不起。那就得采用,當時因為咱們已經有了有條件的商品經濟,或者是計劃經濟,商品經濟過渡時期,所以當時想到了組建市場化的辦法來解決這個問題,所以1990年亞運會快結束的時候,當時在亞運會的工程建設總指揮部的基礎上組建了北辰集團,北辰集團就是這麼誕生的。北辰集團成立的主要目的就是要替政府把這30億的債還清楚,把亞運村的錢還了。這樣的話政府不至於亞運會結束之後,還是一個沈重的老虎。
沒想到,後來北辰集團發展到今天也是得力於當時的這樣一個決策,有了今天的奧運會,有了今天的奧運項等等。
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