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經濟適用房完成了計劃的129%,總量實際上是380萬平米,我們如果按照60平米套型面積測算,經濟適用房的總套數超過6萬套。
現價房實際完成的是計劃的126%,這個總量也大約是380萬平米,如果我們按照90平米的套型面積測算,限價房部分總套數也超過四萬套。
廉租房原計劃是30萬實際達到了36萬平米,我們如果按照50平米來測算的話,總套數也超過七千套。也就是去年一年實際開通的經濟適用房加上限價房,加上廉租住房總量是超過800萬平米。從套數來看總套數超過10萬套。
這些項目,這些戶型都是中小套型,這些項目在2008年會陸續上市,這些項目的陸續上市,對於改善或者是調整未來住宅市場的一個結合性矛盾,緩解這個矛盾是有好處的。這個是我個人對住宅市場未來發展趨勢的第三個判斷。
第四個判斷,二手房的交易的規模會增大,相應的市場定位會提昇。我想大家可能都了解,過幾天我們國家從全國范圍看,除了上海、廣州、深圳少數的城市已經初步形成增量房市場,也就是說一手房、二手房基本平衡,平分秋色這樣一個市場格局,全國其他的市場,住宅市場上面唱主角的還是一手房,這個是目前的現狀,但是我們從未來的發展來看增量房和存量房之間,也就是一手房和二手房之間此消彼漲的狀況比較非常並且,一手房的增長和增幅,二手房的增長和增幅出現了非常明顯的此消此漲的狀態。
根據過去跟蹤了解的狀況在國外比較成熟穩定的房地產市場上,通常的情況是存量房佔一個主體地位,增量房是屬於補充的地位。我想我個人對於未來我國二手房市場或者是存量房的發展抱著一個比較樂觀的判斷。
我們從北京市的情況看看,北京作為我們國家房地產市場系的一線的城市,無論市場規模,市場地位還有行業發展的程度來說,它的存量房市場應該是形成一個相關的規模,但是我們也知道北京市的二手房市場也就是存量房市場有它的特殊性,懸殊關系、復雜程度是全國之最的,大家知道有私產房,還有均產房等等這些復雜的二手房市場存在實際的難度。政策的原因,所以北京市二手房市場一直沒有得到應有的培育和應有的發展。
從最近幾年的成交規模來看,北京市場上存量房的總量大約是超過500萬套總的規模,2006年北京市場上的二手房市場成交大概是七萬不到八萬,2007年雖然經過了央行九次加薪,資金接管網上簽約等等很多政策對二手房的市場的發展有一定的影響。去年一年實際上北京二手房整體的交易和規模在2006年的基礎上仍然有比較明顯的增長,全年累計的成交量達到了將近9萬套,雖然九萬套和七萬套相比增長好像有限,但是我們知道是在增量房成交規模下降的基礎上實現的,也就是說一個在上昇,一個在下降,所以利益是不同尋常。我們在2008年政策進一步的規范市場的背景之下,我想更多的存量房房源經過市場形成有效供應這樣的趨勢我們可以預見到的。
我們可以設想一下,我們以北京市場為例,如果我們的政府部門能夠采取比較有效的措施,使北京現有的這樣規模巨大的存量房當中,超過500萬套的存量房總量當中,如果有3%,4%對應的實際的存量房的數字實際上相應的是15萬到20萬套,如果這個比例提得更高,意味著有更多的存量房能夠進入市場形成有效供應,這個對於實現流通,對於增加市場的有效供應,對於緩解目前比較緊張的增量房的供求矛盾我想意義是不言而喻。
我個人簡單談幾點個人對於未來市場發展的幾點意見,也提前預祝大家新年快樂,事業更加輝煌,謝謝大家!
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