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現在關於住宅市場雙軌制的問題,實際上大家可以說是沒有異議的,也就是對於城鎮的低收入家庭,政府將通過建立健全住房保障制度這樣的辦法來解決他們住房困難。對於中高收入群體主要通過市場的途徑通過購買或者是租賃的方式解決住房問題。
市場房這一塊,雖然是以市場調節為主,但是也按照溫總理的說法,我想低收入家庭通過保障的辦法來解決這是一條軌道,對於中高收入家庭,通過市場房的方式來解決這是另外一條軌道,兩跳軌道並行這是未來我國住宅市場雙軌制的發展模式。
現在,住宅發展的方向,是非常清楚的。未來政策一個重點就是增加保障房的供給,我們在供給方面我們注意到現在從市場上或者說我們政府部門,有兩個70%的說法,我想這兩個70%的說法值得我們所有在座的,所有從事這個行業的值得格外注視。其中一個70%是大家清楚的是2006年政府提出的70、90中的70%,還有一個70%就是去年底,上至溫家總理,下至國土資源部的主管領導公開表示過的,這一條也是過去一年北京市已經在實施的。就是在城市的住宅用地的抽樣當中,堅持一條,要確保兩現房,戶型現房,經濟適用房的,廉租住房以及符合政策的中小套型,中低價位的四類或者是五類這樣的住宅項目的用地的供給。這五類住宅項目的土地的供應,要確保佔到城鎮住宅用地裡的70%這樣的比例。這一條,北京市已經在去年這樣實施了。這個住房在2008年,會不會在將來在天津市場,也執行同樣的政策,我想如果70%的市場當中嚴格的並且持續地落實執行,我們不難設想,未來我們國家的住宅市場的格局會發生根本性的轉變,我想這個狀態,未來發生的概率有多大,還需要我們拭目以待。可以肯定、明顯的一點就是2008年應該是我們國家民生地產或者說保障型住宅的新原點,我想這個是我們第一個基本判斷。
第二個判斷,住宅市場的供需矛盾有可能出現緩解。我們都知道在住宅市場上供求關系可以說是最基礎的關系。最近這些年,我們國家的商品住宅市場,供不應求的狀況,可以說一直存在,也是這些年來房價持續快速上漲的一個非常基礎的因素,那麼供應關系和需求也可以說是我們國家近一個時期,房地產市場發展的基本特征。和起來問題相比供求矛盾突出,供給總量不足的問題可以說是我們當前房地產市場,特別是住宅市場面臨的最主要的基本矛盾,我們都清楚2004年以來我們國家總體上在土地的供給,還是增量住宅的供給也好,他們的在不斷增長,但是增長速度是呈現一個下降的趨勢,這種增長和同一個時期快速的城鎮化的進程,和新增的城鎮居民的住房需求,和原來城鎮居民的住房的改善需求,這些需求相比,呈現比較明顯的狀態。換句話也可以說是供應類的指標是明顯趕不上需求類指標的增長。 2007年,上半年全國商品住宅的銷售面積和竣工面積的比達到了2.08,這個數值和2006年同期是1.9,說明這個市場的供給和需求的矛盾實際上繼續在拉大,我們觀察住宅市場,供不應求的主要的原因如果從供給的方面觀察,從這方面來看一個重要的原因就是住宅、用地連續多年沒有完全供應的計劃,我們在北京的朋友都清楚,2005、2006年連續兩年,北京的土地的供應的計劃完成的情況是完成了不到一半,2007年的情況還是如此。所以我們北京10月底北京市的國土規劃部門表示在年底集中供地,這個量佔到全年供地計劃40%這樣一個。
另外一個,去年全年北京市場住宅的供應和需求方面的情況有很多具體的數字,我不展開說了,這種情況是供應的增長和需求的增長相比反映出比較明顯的供不能滿足需求的特征。
供應減少這種情況,在北京發生,實際像上海還有其他的城市都有類似的情況發生。我想在2007年一年全國應該說大中城市普遍都存在這種狀況,也就是供求矛盾的問題非常明顯,我們都知道商品住宅的供應實際上在取決於各種時期的土地供應的情況,那麼在通常情況之下,如果土地供應充足那麼房地產的增量供應就會比較充分,反過來也同樣。所以我們觀察未來市場走勢,我想既然這個角度來判斷,既然我國當前住宅市場的主要矛盾是供求失衡引起的,如果未來市場上面有需求不能及時的滿足,房價下跌的希望可能會破滅了。反過來,如果市場供應得到穩定的、有效的保證,出現供求平衡供大於求這樣的市場狀況,房價走勢趨於平穩,甚至出現價格上的下調,應該都是情理之中的事情。
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