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對於許多購房者來說,2007年的杭州樓市充滿了戲劇性。沈寂兩年之久的樓市,突然在5月份回暖,後不斷昇溫幾近沸騰,卻又在11月下旬戛然而止。購房者中,低位進倉的賺得心花怒放,低點賣出的悔青了腸子,高位跟進的還沒來得及高興,卻發現這撥行情已經結束,一時無所適從。
被新年氣氛籠罩的杭州樓市,仍然處於敏感時期。在銀行不斷加息、提高第二套房貸門檻等宏觀調控政策的影響下,樓市充斥著許多不確定的因素。連萬科董事局主席王石也認為,此輪調控非同尋常,建議老百姓三四年後再買房。
未來這一年買套小屋結婚
李冰(外企白領,買房自住)
今年29歲的李冰是杭州下沙某外資公司的一位白領,因為工作出色,目前已是公司裡一個不大不小的中層乾部。李冰的男朋友,則是杭州某事業單位的職員,工作多年,收入穩定。
男大當婚,女大當嫁。交往多年的兩人去年談到了結婚的問題,而結婚離不開房子。『房子其實已經有一套,是我男朋友單位裡分的,但是不能出售。』李冰說,房子在城南,屬於許多人所說的『一線江景房』,可以看得到一點點江景。房子50多平方米,兩室一廳,雖然不大,但是采光、通風各方面條件都不錯,配套也好,生活很方便,唯一不好的是離李冰工作的地點太遠了。
『我現在住在城東,每天上班也要四五十分鍾。如果住到城南去,那更吃不消。』李冰說。結婚前,兩人動了買房的念頭。
只是買房的過程並沒有想象中那麼順利。兩人看過九堡的商品房,但那時正值樓市火爆時期,開出的價格每平方米超過了萬元,總價超出了兩人的承受范圍。後來又去看二手房,還沒找到滿意的。中介公司的經紀人告訴他們,公積金貸款也很難了。兩人只好暫時打消了購房的打算。
『今年房子肯定還是要買的,先看看貸款能不能放開吧。』李冰說。不過她還是有些擔心,買了房就要過上『房奴』的日子了,兩人的積蓄應付首付就所剩無幾了。銀行不斷加息,每個月要付的按揭款又多了不少,生活品質會不會有所下降?
投資主戰場從住宅轉戰商鋪
王飛武(自由投資者)
『看情況吧,投資買房,似乎最近的風聲比較緊。』王飛武,投資房產多年,在被問到近期會不會買房這個話題時,他這樣表示。
『我現在投資的房子,商業用房佔的比例比較大,有6個店面,大概600多平方米。住房只剩下三套,父母和我各住一套,還有一套綠園的,也打算自己住。』他說,從投資買房以來,已經賣掉了12套房子。
為何要把主要精力放在商鋪上?王飛武說,跟住宅比起來,商鋪風險更小,收益率更加穩定,同時空置時間比較短。『住宅出租很麻煩的,從上一個租客退租到找到下一個租客,中間會有比較長的空置時間。特別是高檔住宅,租客經常會要求住進來之前重新裝修,實在麻煩。』他說,商鋪就好很多,常常第一天退租,第二天就找到了新租客,回報率也很穩定。
他介紹說,自己有一個在文一路的商鋪,100平方米。買進時總價纔40萬元,現在每年的租金至少能達到10萬元,三四年就回收了成本。
王飛武說,自己的投資策略屬於穩健型。樓市瘋漲的時候他絕對不會去追漲。『感覺要跟別人搶似的,那就讓給人家吧。』他笑著說。
至於2008年會不會買住宅,他說,要看住宅的價格能不能達到自己心理價位。他補充說,投資的前提也要看這個房子適不適合自住,他會選擇買一些自己也願意去住的房子。
想換個環境買品牌房
方芳(高級白領,買房改善居住)
方芳說自己想要在2008年買房的理由很簡單:『不想每天穿過大半個杭州城上下班。』
方芳住在杭州城西某小區裡,上班卻在武林廣場附近。她說,雖然現在住的地方配套很好,但是每天上下班實在是一種折磨:『文二、文三兩條路都在修,每天塵土飛揚,不堵車的時候上班45分鍾。一堵車,說不定要一兩個小時。』於是,換房的念頭就有了。她說,已經在現在住的房子裡待了5年,有點膩了,該換個環境了。
方芳買房的范圍主要劃定在杭州城東區塊。『這個地方離公司比較近,更重要的是父母就住在附近。總體來說,離我的活動范圍比較近。』幾經比較,她看中了杭州城東的某個新盤,售樓小姐告訴她,開盤均價在2.5萬—2.8萬元/平方米之間,但是她又聽到不少傳聞,說這個樓盤意向客戶比較多,有可能會開到3萬元/平方米以上。
『如果到了這個價格,我就要考慮一下,因為我覺得它並不值這麼多錢。』她說。
當被問到買房最看重什麼,方芳表示,寧可買『大公司的小樓盤』,也不買『小公司的大樓盤』,尤其是不買那種做了一個項目就走人了的公司所開發的樓盤。
『這是我從自己買房的慘痛經歷中得出的經驗。』她笑著說,之前自己也買過幾套房子,但是品牌、樓盤品質、物業管理各方面都不太好,雖然也昇值了,但昇值速度遠遠趕不上周邊品牌好的樓盤。
專家發言
盤整格局已定 樓市可能放量
祝軍華
(攻略營銷機構執行董事)
2008年,樓市繼續增長是肯定的,但今年是一個非常明確的盤整期。因為很多政策已經明確,而樓市冬天的預兆也有一些顯現。
原因有三:一是國家宏觀調控深化,開發商的自有資金能力和資金周轉效率受到很大挑戰,本地開發商感到很大的生存壓力。已經進入杭州市場的資本大鱷將更務實,不會主動挑起土地價格競爭的戰火。二是去年下半年呈現的『滿城盡是萬元房』的格局,超出了很多購房者的預期值,尤其是一些遠郊項目的產品定位與定價出現脫節,需要時間來逐步調整或等待市場跟進,因此整個房價上昇的幅度會減緩。三是去年年底杭州出臺『3萬平方米上市』的審批政策後,今年房源放量會很集中,市場在一定時期內會出現供過於求的態勢。
總而言之,2008年的銷售將出現冷熱不均的現象。一些品牌、性價比各方面比較好的優勢項目,將支橕市場主要的關注度,但質價不符的區塊和項目將出現較為長久的滯銷期,為減緩回籠資金的壓力,不排除出現群體性降價的現象。
在土地市場上,2007年杭州出現了價、量激增的現象,土地樓面價接近、超過周邊樓盤銷售價的現象時有發生。但優勢地塊的爭奪從來都是很激烈的,一般地塊就不具備成為新地王的條件,但總體土地成本上昇是不爭的事實。從2007年來看,杭州商業地產用地價值被明顯低估了,還有更多的開發商不願意輕易介入商業地產領域,而擠在住宅用地的競爭上,這也是導致住宅用地一地難求局面的另一個主因。但2008年商業地產用地的關注將明顯提昇,價格也會出現上漲。
此外,2008年杭州樓市供應將放量,影響分幾個層面,一是價格層面,房價在總體供應量充沛的格局下很難有非正常的爆發增長;二是主城熱點板塊均衡化,主城各個板塊的供應面和量是歷年最為均衡的,客戶分流明顯,有助於城市資源的分配和成長,加快整個城市配套水准的完善和提昇;三是大杭州格局形成,將在明年出現主城區人口向大杭州范圍內郊縣市移居的現象,主城高價位的價格杠杆將使城市資源和人口重新分配,周邊1小時交通圈內的臨安、富陽、臨平、蕭山、德清等縣級區塊,由於優異的生態環境和完善的城市生活配置,成為主城區外移人口主要的流向地。
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