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國家統計局近日的一份研究報告表明,在即將結束的2007年,引起各方面關注的房價增長呈現三個特點。
———房價增長高位趨緩。
2007年房價增長總體特點是高位趨緩。房價增長今年前4個月在5%-6%的區間運行,接近於去年全年的水平,5月起逐月加快。到今年10月,接近兩位數水平,即比上年同期增長9.5%,增幅比今年1月高3.9個百分點,比今年9月高0.6個百分點。
今後幾個月,房價增長可能出現高位趨緩的情況。一方面,房價增幅減緩。國家將繼續實行抑制房價的政策,特別是增加供給,提高銀行利率和第二套(含)以上住房消費貸款首付比例,以及加快經濟適用房等保障性住房等政策,有利於房價增長過快矛盾的緩解。近期部分城市房屋交易量也出現增長放慢和下降的情況,表明推動房價增長的旺盛需求出現減緩的跡象,房價增長也將出現同樣即總體趨緩的情況。但另一方面,房價仍在較高位運行。其原因主要是:作為房價重要因素的地價總體趨漲;需求總體比較旺盛;需大於供的格局將繼續一段時期。
———住宅特別是高檔等住宅推高房價。
今年房價高位增長的結構性因素,主要表現在住宅價格增長高於非住宅價格、高檔等住宅價格增長過快兩個方面。
第一,住宅價格增長高於非住宅價格。今年前10個月,住宅價格增長始終高於非住宅價格。到今年10月,住宅價格比上年同期增長10.6%,增幅比非住宅價格高3.9個百分點;住宅價格增長領先於非住宅商品房價格的優勢比今年3月擴大3.6個百分點,比今年8、9月分別擴大1.1和0.9個百分點。
住宅價格增長高於非住宅的原因:一是住宅用地市場化程度高於非住宅用地。二是住宅需大於供的矛盾大於非住宅。如前所述,當前房屋市場存在需大於供的矛盾,與此相比,佔房屋主體地位的住宅這一矛盾更加突出。今年1-10月,商品住宅竣工面積23164.3萬平方米,僅佔同期商品住宅銷售面積的47.3%,比商品房竣工面積佔銷售面積比重低5.2個百分點;比上年同期增長8.8%,增幅比房屋竣工面積低0.3個百分點。就是說,與商品房相比,住宅市場供給不足壓力更重。
第二,高檔等住宅價格增長過快。今年以來,高檔和普通住宅價格均增長過快;高檔住宅價格增長除5月份低於普通住宅價格外,其他月份均高於普通住宅價格。高檔、普通住宅價格增長過快,主要原因是用地來源和價格形成機制的不同,以及面積過大造成的。高檔住宅價格增長高於普通住宅,重要原因是土地供給的緊張和高檔住宅供給量的不足。一方面,由於國家禁止別墅類土地供給等因素,高檔住宅土地的供給減少和價格上昇。今年前3個季度,高檔住宅用地價格增長除第2季度低於普通住宅外,其它兩個季度均高於普通住宅。另一方面,由於政策性因素,高檔住宅特別是其供應套數增長空間縮小。當前,別墅、高檔住宅投資增長仍然較快,如今年1-10月其規模為1436.7億元,佔住宅投資的10.5%;比上年同期增長36.8%,增幅比住宅投資高3.1個百分點。但其主要原因是地價、原材料價格的增長,而隨著90平方米以下和保障性住房規模的擴大,高檔住宅增長空間將進一步縮小。如2006年,別墅、高檔公寓竣工139632套,佔住宅竣工合計套數的3.5%,與同期別墅、高檔公寓銷售套數相比相差80350套;別墅、高檔公寓竣工套數比上年增長3.2%,增幅比同期住宅竣工合計套數低5.6個百分點,比同期別墅、高檔公寓投資低34.5個百分點。
———部分城市領漲房價。
近來房價增長除了住宅價格高於非住宅,高檔、普通住宅價格高於經濟適用房價格的結構性矛盾外,地區結構上主要表現為部分城市房價增長過快,或部分城市領漲全國房價的特點。今年10月,70個大中城市中房價增長超過全國9.5%平均水平的有15個城市,超過10%的有9個城市,分別約佔70個大中城市的1/5和1/8;在房價增長超過10%的城市中,東部城市4個即深圳19.5%、北京15.1%、寧波14.9%和杭州10.6%,中西部城市5個即北海15.9%、烏魯木齊14.9%、長沙10.7%、重慶10.2%和蚌埠10.1%。而其他近八成城市房價在全國平均水平以下,特別是呼和浩特、昆明、合肥、金華等城市較低,分別為4.5%、4.0%、2.9%和1.3%。
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