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羅列一下2007年底北京的房地產市場的狀態:商品房成交不斷創下新低、樓市拐點說盛行、二手房成交周期拉長、年底成交從傳統高峰期變成波瀾不驚、需求觀望悄悄蔓延、各項宏觀政策進一步抑制需求,各項因素仿佛都在表明房產市場在狂飆一年後似乎在年底衝刺關頭戛然而止。然而,六裡橋、崇文、世紀城、方莊、團結湖五大二手房成交傳統熱點區域仍然出現了價量增長顯著的情況,成交量相比11月份上漲了兩成以上,均價相比11月份同期漲幅也高達3%以上。為何五大傳統區域出現了與整體局勢相悖的市場走向?『鏈家地產』市場研發中心認為,主要是以下三點原因導致了五大傳統區域二手房價量同漲:
首先,五大區域二手房供應與主流剛性需求基本一致據『鏈家地產』統計數據分析,五大區域新上市二手房源絕大多數與區域主流剛性需求相一致。例如,六裡橋區域二手房掛牌價格以10000-12000元/平米為主,面積以60-90、120-150平米兩個區間為主,相對於公主墳、航天橋等西部熱點區域15000元/平米左右的掛牌價和120平米以上大戶型為主的情況,六裡橋幾乎成為京西最能夠同時滿足初次置業和昇級置業需求的成熟區域。而團結湖區域的房源供給也與此類似,例如,團結湖二手房掛牌價格在13000-15000元/平米左右,面積以70-90、140-160平米兩個區間為主,相對於朝青二手房類型的單一和CBD二手房價格的相對高位,團結湖二手房源更適合自住需求者的需求。因此,『鏈家地產』市場研發中心認為,正是房源供給與自住訴求的相吻合,為五大區域二手房成交量的上漲奠定了根基,而成交量上漲與價格相對其他同類區域的相對低位特性相結合,促進了五大區域價格的上漲。
其次,新興區域價格漲幅趕超五大區域,相對平緩的價格為其價量逆勢上漲積攢人氣據『鏈家地產』統計數據分析,2007年以來,五大區域二手房月均漲幅均未超過4%,而其周邊新興區域二手房價格均超過4%。『鏈家地產』市場研發中心認為,新興熱點區域二手房價格的快速增長,而其剛性需求並不如傳統區域那麼穩定,因此在新興區域價格漲幅過快而周邊傳統區域價格漲幅相對平緩的情況下,傳統熱點區域的人氣在積累一段時期後會更加突出,需求上漲也就必然帶動價量上漲。(2007年以來五大傳統熱點區域與周邊新興區域價格漲幅詳情見附表)
據『鏈家地產』統計數據分析,五大區域全款購買二手房的比例在55%以上,遠高於全市45%的平均水平。『鏈家地產』市場研發中心認為,五大區域二手房貸市場的基本狀況決定了其受央行不斷加息預期及二套房貸政策緊縮政策影響相對較小,此外,區域以自住為根本的特征也是其受宏觀政策衝擊較小,促進其逆勢突圍價量同漲的局面。