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2007年,可以說是當之無愧的政策年。以9月份為界限,整個2007年可以劃分成大熱和上漲速度減緩兩個階段。雖然受到加息、首付和貸款利率提高等銀行政策和十七大召開等大環境的限制,9月始上海樓市二手房成交量明顯減少,部分購房需求受到抑制,觀望氣氛濃厚,但綜觀全年,上海二手房市場仍欣欣向榮,房價和成交量都呈上漲趨勢。
與此同時,上海的二手房屋中介機構也經歷了一個從大肆擴張到穩步發展的過程。從年初幾乎每家大型中介都發出擴張計劃的豪言壯語,到年末由『中天置業』一夜傾塌而引發的理性思索,2007年,中介行業也經歷了一次洗牌和成長的過程。
3-8月 整體走勢良好 樓市大熱受到過去兩年宏觀調整政策的不斷影響,使得購房需求不斷被壓制,2007年第二季度開始,市場對宏觀調控政策的影響逐漸消化,壓抑已久的購房需求開始釋放,市場積累的剛性購房需求短時間爆發,上海樓市一度大熱,較之宏觀調控前房價每年約10%的上漲速度,2007年3月-8月上海樓市均價上漲了約20%-25%,個別優質豪宅漲幅超過30%。
回想2005年至2006年,國家宏觀調整『重拳出擊』,上海樓市遭受打壓,漲幅放緩,而以北京、深圳為首的主要經濟城市,房價漲幅卻越來越高,部分城市房價漲幅甚至接近30%。上海作為金融中心,與四大經濟城市相比上漲幅度卻僅有10%左右,房價相對仍有上調空間,在此大環境下,小部分投機者和部分長線投資者紛紛現身上海房地產市場,促使上海樓市,尤其是豪宅市場逐漸趨於火熱化。
9月後 增長幅度放緩 進入觀望2007年9月,銀行年度第五次加息,關於第二套房首付及房貸利率提高等政策相繼出臺;10月,黨的十七大召開,對房地產市場日後發展將有定論;接近年底,各大銀行貸款額度基本完成,銀根收緊;限外政策再出細則,范圍擴大到二手房市場……種種因素的影響下,9月後的上海房地產市場熱度明顯『降溫』,成交量停滯不前,房價增長速度放慢,買家和賣家的心態發生變化,剛性購房需求遭到打壓,觀望氣氛愈發濃烈。
十七大結束後,雖然無影響市場的重大政策出臺,市場有所明朗,但與此同時也沒有利好的市場政策出來,銀行年關貸款額度的減少,進一步收緊放貸出口,加上限外購房政策的嚴厲執行,直接迫使買家卻步,讓購房主體加劇觀望,就連部分房東都出於對市場走向不明確的心態,收盤不賣,導致市場上房源一度減少,買家可選擇餘地小,成交量自然下降。進入10月,這種現象進入惡性循環狀態,成交量不斷走『下坡路』。預計,到明年春節前為止,市場仍會處於消化期,上下家博弈現象加劇,成交情況不會有明顯改善。
房價方面,盡管9月開始受到觀望氣氛影響,成交量逐漸萎靡,但房東反價現象逐漸減少,房價走勢平穩,成交均價較之8月份無太大變動。
2007年二手房市場幾個關鍵詞:漲!漲!漲!2007年,全國房地產市場呈現近幾年來中最為強勁的上揚態勢,在北京、上海、深圳等一線城市連續多月漲幅引領下,二、三線城市房價也呈現出普漲局面。
1-9月,上海二手房市場呈現裡量價齊昇的局面,而到了10月份,由於政策影響,二手房成交量較9月下降近三成,但仍出現縮量空漲現象。信義房產分析人士認為,兩大因素支橕著持續漲價的局面:一是需求,一是資金。由於需求存在,緊張的供求關系並未逆轉,而實際負利率背景下的儲蓄大搬家也並未停止,『出籠』的購買力仍在追尋可以保值增值的投資品,作為不動產的房產量縮而價漲便不難理解。在房價一路狂奔的同時,地價也在高歌猛進。頻頻拍出的高價地塊,也直接帶動了周邊二手樓市價格。
賣方市場一手捂盤,二手惜售,一、二手市場的房源全面告急。上海樓市重新轉變為賣方市場,『到處是排隊,哪裡都有人搶房』。資料顯示,上海房價3月止跌回昇,4月重現排隊買房,5月開始大漲。二手房受一手房市場價格快速上揚的影響,二手房方面也呈現明顯的賣方市場特征。許多二手房在交易過程中,賣方抬價的現象非常明顯。2007年春節過後,隨著市場走勢日益看漲,導致房東頻繁反價、房價高企,不少門店出現了有價無市的現象。據信義房產門店經紀人介紹,2007年誠意購買客戶不少,但是房東的惜售、反價等行為使得成交頗費周折。一套房子有下家表示購買意向後,房東就會順勢加價五到十萬元,甚至加價幾十萬,但連續有人追價時,房東心態驟變轉向『惜售』,然後封盤,造成市場供應緊張,這種情況發展到八九月份尤其激烈,甚至部分房東由於看好長期而轉售為租。
供求矛盾上海房地產市場為何一再飆昇,一種流行的解釋將其歸因於股市的盤整和當地存量房源的銳減。有數據表明,10月24日上海住宅可售面積僅552.08萬平方米,創下近兩年來的新低。上海市統計局的數據則稱,今年1至10月,上海完成房地產開發投資1084.27億元,同比下降3.3%,佔全社會固定資產投資的比重由去年的34.3%降至30.6%。
據信義房產分析師稱,供不應求也並非覆蓋市場整體,外環外供應量較大,供需矛盾相對緩和。而內中環區域,由於改善性需求為主導的強大力量,短期內仍將維持『好房難求』的局面。
以往投資客大量收購所不同的是,目前中心城區樓盤的熱銷主要是來自自住客的強大購買力,商品房市場供求矛盾加劇,上海中心城區的樓盤推出後均價都一路上揚,直接帶動周邊二手房市場持續走高。
6次加息央行從2007年3月18日到年底連續6次加息,每一步都讓樓市繃緊了神經,其收縮資金流動性過剩的意圖十分明確。央行的持續加息旨在抑制投資炒房人群,但在目前的供求不足的賣方市場情勢下,有剛性需求的貸款買房人群仍然會保持一定比例,並不會因加息而受到太大影響。不過,連續加息會對購房者的心理預期形成一個長期暗示效果。未來金融政策的調整,主要還是看投資增速和消費價格指數(CPI)後續發展情況而定。在預計到未來利率已經進入一個上昇通道後,購房者將改變目前貸款意願。信義房產7月份成交數據顯示僅有不到40%的購房客戶選擇貸款,而這其中還有約15%左右的客戶選擇貸款利率較低的純公積金貸款。同時,很多購房者的貸款利率變更是在明年的1月1日。因此,明年1月1日將會是個人房貸金融市場的一個關口。今年的加息標准將會在那時一次性實施,還貸壓力會有所增加。
信義房產分析師推測今年年底將會有更多的人選擇提前還貸,或者是改變貸款方式,如選擇固定還貸利率等。而對於打算貸款買房的自住型中低收入群體來說,如果要通過貸款買房來實現其居住願望會增加困難。
二套房貸8月份以來,一場房貸緊縮風波席卷全國。一開始的傳言讓購房者坐立不安,等到有銀行正式宣布提高首付比例的時候,人們纔意識到,銀行緊縮放貸的信號越來越明顯。造成無款可貸的情況主要有幾點原因。一是今年前三季的房產熱潮吸納了大部分銀行的大部分年度工作計劃,銀行信貸人員的熱情已不再那麼高了;二是央行出臺的新政再次提醒了銀行的貸款風險預警信號,令各銀行重新嚴格起來;三是關於『第二套住房』的標准遲遲未出臺,各銀行不敢隨便破規矩,只能在審查過程中拖延時間。而如此的『受害者』,自然非購房者莫屬。
地鐵房近年來,在上海交通網絡不斷蔓延鋪陳的同時,樓市價格亦節節攀昇。尤其是軌道交通建設的相應增加,不僅有效地拉近了城市與郊區之間的距離,更拉動了上海樓市。地鐵建成以後,許多事物的價值判斷原本是以空間距離來衡量的,現在就開始變成以時間長短來衡量。
上海目前擁有5條軌道交通線路及1條磁懸浮線路,軌道總長度共計140公裡,2007年年底,再將開通3條軌道交通,規劃2010年建成11條線軌道交通線路,總長度達到400公裡,相當於發達城市如紐約、倫敦的軌道交通水平;規劃2020年完成17條軌道交通線路建設,總長度達到810公裡。
地鐵沿線住宅租售、房屋置換的成交率均高於同一區域其他地段,其價格也略高於同等水准物業。許多地鐵房的購買者,除看重離地鐵近出行方便之外,對物業昇值潛力也給予了『厚望』。地鐵在房地產開發中就像一根『點金棒』,其所過之處物業價格應聲而漲,地鐵沿線住宅物業與非沿線住宅物業的差價一般在25%至30%之間。
歲末的二手樓市表情:交易量大幅萎縮9月27日央行、銀監會發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人,明確要求貸款最低首付款比例不低於40%,貸款利率不得低於人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。屢次加息和政策頻頻出臺,不難看出政府對房產市場調控的堅定決心和鐵腕。
一時間上海樓市驟然降溫,購房者的持續觀望使得一、二手房交易量大幅萎縮。於此同時,各家銀行關於界定第二套房的標准和細則也在央行未正式下達准則前,緊鑼密鼓地商議著。
樓市表情:自9月份開始,二手房成交量已經出現一定幅度的萎縮,二手房業主開始不再大幅跳價。進入10月份後,這種量縮跡象更加明顯,根據漢宇地產的統計,10月份行家成交環比萎縮20-30%。很多自住型區域客戶明顯了放緩了入場的節奏。
外資銀行搶灘10月13日中國建設銀行董事長郭樹清在北京接受新華社采訪時表示,建行已經明確了將第二套住房貸款人以『戶』為單位的認定標准。這意味著,四大行中的其他三家銀行也將以此為標准。
建行嚴厲的政策使廣大購房者和借貸人大為緊張,一時間市場上出現了多起一手樓盤退訂、二手房上下家為訂金爭執的案件。各大銀行信貸部更是擠滿了申請盡快放貸的借貸人,而在政策不明朗的情況下,各家銀行正在全面壓縮個貸,有意放慢了放貸節奏。
10月15日以光大銀行和華夏銀行為代表的中小銀行率先出臺房貸細則,確認以個人為單位界定『第二套房』,這個標准很快引發其他中小銀行『跟風』。10月17日花旗中國房貸細則中明確說明:以個人為單位認定,同時貸款結清後,再貸款購房仍會視為『首套住房』;渣打中國有關人士表示,在監管部門沒有進一步消息之前,該行第二套房貸也將以個人為單位認定。
樓市表情:一夜間小銀行和外資銀行成了上海樓市『信貸救世主』,吸引了眾多購房者紛紛倒戈,加入到小銀行和外資銀行的信貸陣營。在樓市交易方面,雖然樓市出現了短時間低迷,但很多自住客戶看好的區域仍然表現出很好的潛力。如大三林板塊、世紀公園板塊、北蔡板塊和塘橋板塊,在市場普遍遇冷時期,卻『逆勢而上』,無論是成交量或成交價格都相當可觀。其中不乏一些次新房,頗受歡迎。如單價在12000元/平方米左右的地傑國際城;單價在13000元/平方米左右的錦繡華城,最近成交都比較好。老公房方面,如位於三林的凌兆新村等最近也受到市場的關注。看來政策調控並沒有影響到剛性需求,購房者頭腦越發冷靜了。
觀望情緒持續蔓延10月25日,房貸新政頒布一個月後,執行細則仍無基准,成交縮水兩成多,價格上攻13點,上海新房市場呈現出縮量上漲的態勢。由上海財經大學對上海市消費者的最新調查顯示,被訪者中有65.9%的人認為當前不是購買住房的好時機,而認為當前是購房好時機的僅有10.8%,觀望情緒仍在持續蔓延。
樓市表情:雖然10月最後一周上海樓市的成交量有所回暖,但還是難以改變10月商品房成交量加速下滑的局面。10月商品房總成交量達到211.89萬平方米,但還是比9月大幅下滑16.43%。其中商品住宅的成交量下滑幅度更是達到18.57%,僅成交168.73萬平方米。一手市場一片慘淡,二手房市場成交量也嚴重萎縮。由於新政後買賣雙方對未來房價預期產生較大分歧導致10月成交量較9月份下降近三成。而二手市場的一些自住需求大的熱點板塊,一部分業主對房價依然盲目樂觀,單次跳價甚至高達幾十萬元,更有業主開出稅後售價,這樣的變相漲價令人瞠目。
炒房難有空間11月7日據國家發改委消息,經國務院批准,發改委和商務部10月31日發布第57號令,發改委全文公布《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》,自2007年12月1日實施。《目錄》規定,外資將不再被鼓勵進入內地普通住宅的開發建設中。更為嚴厲的是,為了防止外資直接或通過中介炒房,外資進入二手房交易市場及房地產中介或經紀公司的途徑也將受到全面限制。
樓市表情:這條政策看似和普通購房人沒有多大關系,其實這表明著政府對房地產市場全面調控的決心。目前國內的房地產經紀公司已難有炒房空間。因為正規交易存量房時,國家明令禁止中介吃差價。而『二手限外』的出現,正是因為擔心外資通過中介進入炒房領域。而由於市場對市區購物中心物業的需求強勁,加之市場供應量不大,整體市場空置率持續下降,第三季度末達到3.3%,比去年同期下降7.4個百分點,較半年前下降2.8個百分點。而一向受到外資『偏愛』的別墅項目,因為國家禁地三年忽然在11月體現出了其稀缺性。如湯臣湖庭花園、萬科白馬花園、保利海上五月花、仁恆運傑河濱花園等別墅房源在這樣的『冷市』熱銷顯得引人注目。別墅房源的熱銷基本上都是依托大牌開發商的品牌,並以極高的性價比吸引了周邊改善型購房者。
租賃市場異軍突起11月12日滬上部分銀行以『家庭為單位』的貸款政策,以及部分銀行由於當年貸款指標已經用完,第四季無款可放,在客觀上使得不少客戶不得不改變計劃,暫緩購房。
樓市表情:進入11月,越來越多的購房者漸趨理性,他們更多的關注房子本身,選擇持幣觀望,上海二手市場仍處於調整中。新政出臺後,大部分房東會選擇『惜售』來作為過渡;11月後多數房東開始重新將房源投入市場,並且無序加價的行為有所減少,但房價保持著穩中有昇的趨勢。客戶方面還價多過於房東調價,成交價普遍低於掛牌價。另一個值得關注的現象就是雖然整個二手市場買賣成交量有所減淡,但租賃市場卻『異軍突起』十分火熱。尤其是一些交通、配套方便需求量大的區域,如寶山、閔行等租賃很是火爆,在長寧、閘北、盧灣等區域平均月租金也有一定程度上漲。
房貸新政塵埃落定12月11日,央行、銀監會日前下發《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》規定,各商業銀行應以戶為單位執行第二套房貸政策,並明確表示『已利用貸款購買首套自住房並有貸款記錄,不論貸款是否還清,再次向商業銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的,均按第二套房貸政策執行。』此外,外資銀行也要執行新政。
樓市表情:歷時88天的房貸新政終於塵埃落定。細則的出臺相信將給12月份略漲的樓市帶來不小的衝擊,國家對房地產市場的嚴密調控也預示著這個『冬市』將趨於平穩。
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