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前一場積雪尚未消融,又一場『大雪』撲面襲來。房地產業的寒冷指數正在進一步昇級。
12月18日,央行在官方網站上公布了央行副行長劉士餘在『加強商業性房地產信貸管理專題會議』上的內部講話。此時,距離『第二套房』《初充通知》出臺僅僅一周。
劉士餘在講話中指出,『要堅決取消轉按揭、加按揭貸款,不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款』。
劉士餘認為:『轉按揭和加按揭貸款業務的貸款成數一般隨房產評估價值浮動,在經濟上行、房價持續上漲的環境下,極易放大住房信貸規模,且信貸資金大多用於購買多套住房或進入股市,增加了銀行潛在風險,加劇了房地產和股市泡沫成分。據有關部門調查分析,截至2007年8月末,16個城市主要金融機構個人住房轉(加)按揭貸款餘額約410億元,是去年同期的3.5倍。』
『此次講話是從窗口指導和信貸風險提示的角度出發的。以前銀監會也有指導意見,對房貸業務進行分別監管。』央行辦公廳新聞處工作人員表示。
央行令旗一揮,波及者甚眾。『首當其衝的當然是房地產中介機構,而最終的壓力會傳導到樓市投資者身上。』中介分析人士指出。
值得注意的是,此次央行叫停轉按揭是以領導講話的形式出現,並沒有以具體文件形式出現,這也讓中介機構、商業銀行乃至央行內部對限定內容存在一些爭議。
轉按揭禁令
『實際上,對於銀行轉按揭貸款這一塊業務,之前銀監會已經有過禁令,只不過一些商業銀行認為個人住房貸款是優質資產,為了爭取更多的市場份額,不惜采取變通、變相或違規做法。』一位商業銀行人士指出。
早在2005年,由於個人房貸市場的活躍與穩定,銀行開始搶佔存量房貸款市場,並逐次推出了在上海和深圳普遍應用的轉按揭業務。自2006年以來,監管層對房地產的調控力度加大,造成商業銀行房貸市場的萎縮,到第三季度,在金融創新的名義下,各家銀行競相推出以『循環貸』、『淨值貸』、『隨心貸』、『存抵貸』等命名的房屋加按揭和轉按揭業務,並以此作為爭奪個貸市場的利器。
『轉按揭業務在一些商業銀行,如招商、民生所佔的比重是較大的,一般佔到貸款總量的60%~70%。』一位接近上述銀行的人士表示。
轉折點出現在2007年9月27日。當天,中國人民銀行、銀監會發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(下稱《通知》),首次在政策層面對加按揭明言禁止。
通知的表述為,商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款;對已抵押房產,在購房人沒有全部歸還貸款前,不得以再評估後的淨值為抵押追加貸款。
『在轉按揭房源中,約有70%的轉按揭業務是為了獲得加按揭貸款的同名轉按揭,30%左右是購房交易類轉按揭。』安家世行總經理楊大勇說。
同名轉按揭貸款是指在非交易背景下,正處在按揭期間的借款人,為增加(減少)貸款金額或延長(縮短)貸款年限或改變還款方式並改變貸款銀行而向銀行申請的按揭貸款。以提高增加貸款額的要求的加按揭也是同名轉按揭中的一種。
一位監管人士透露,加按和轉按的主要問題是信貸資金被用於炒股、炒房,監管部門曾在現場檢查發現,加按、轉按的規模雖然不大,但銀行對於借款人取現後的資金流向根本無法追蹤,流入股市的資金比例比較大。
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