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2007年的南京二手房市場基本上是在政策的洗禮中度過的,先是遭受本地公積金政策的限制,後是迎來暴風驟雨式的全國房貸收緊。與此同時,醞釀多時的二手房網上交易和資金監管政策紛紛上馬……一系列政策疊加的直接結果就是:購房人買房門檻越來越高,中介機構生存狀況越來越難。年關將近,盤點這一年『不是風就是雨』的市場,明年能否風雨過後見到彩虹?
房貸收緊買房門檻越來越高了
買房公積金貸款受限
2006年的最後一天,南京住房公積金管理中心向住房公積金貸款各承辦銀行下發通知:自2007年1月1日起,購買單價在10000元/平方米(含)以上的住房,暫停公積金貸款。同時停辦公積金貸款的,還包括獨立別墅、聯排別墅、酒店式公寓和層高超3米的住宅等四類住房。在這個通知中,買二手房公積金貸款的首付比例也進行了提高,由原先的30%提高為40%;購買套型建設面積90平方米(不含)以上商品房的首付比例,由原來的20%提高為30%;90平方米以下的,則仍為20%。
9月份,南京住房公積金管理中心對公積金貸款政策再次做出調整,從9月1日起,對曾辦理過住房公積金貸款的市民,暫不批准第二次貸款申請。夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的,再購房也暫不辦理公積金貸款。
老小二手房貸款不容易
8月份,南京各家銀行對二手房貸款紛紛提高了門檻,越來越多的銀行開始對老小二手房停止發放貸款,民生和建行對所有二手房的貸款甚至已暫停。
第二套房貸款首付提高
9月底,國家關於第二套房貸款政策規定出臺,規定『對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付比例將不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。』
點評:回顧今年一系列的房貸政策,不難看出越收越緊的政策趨向,如果說之前國家的一系列宏觀政策只是在抑制市場供給,而今年市場需求則得到了有效抑制,這其中包括相當一部分的投資和投機行為,但是政策難免也誤傷到一批自住型購房者,貸款門檻的提高只能讓他們推遲購房計劃。
網上交易一網打盡市場不規范
9月1日起,南京所有二手房交易都必須通過網上打印《南京市房屋權屬登記申請表》方可辦理過戶。9月起除了中介公司的所有業務必須上網操作外,不通過中介的自由交易也必須到房產登記中心的窗口先網上打印《南京市房屋權屬登記申請表》,然後纔可辦理二手房過戶。南京市房管局中介管理科的有關人士介紹,二手房網上交易主要包括兩方面:一是所有中介的二手房房源必須在房管局官方網站——南京網上房地產網公布;二是所有二手房交易必須先行到網上打印《南京市房屋權屬登記申請表》,方可辦理過戶。前者是為了避免二手房市場上經常出現的虛假房源信息,因為到房管局網上發布的房源信息,必須在後臺登記房屋丘權號(每套房屋的編號,相當於房屋的身份證號碼),網上交易系統會通過該號碼自動比對房屋是否真的存在以及是否存在抵押瑕疵等。後者必須打印申請表則是為了進一步確認房源信息的可靠性,以及方便市民盡快辦理過戶。
截至10月31日,通過存量房網上交易系統共發布了8884條房源信息,成交了6138套房屋,受到了百姓歡迎。
點評:南京網上二手房市場已經推出,與過去相比,交易效率更高,同時也在一定程度上對市場不規范行為有所遏制,但是與南方城市網上交易的徹底性相比,南京還有改進和完善的空間。
資金監管堵住了中介行業漏洞
根據《南京市存量房網上交易管理辦法》及《南京市關於加強存量房交易結算資金監管的規定》,存量房網上交易從9月1日起全面實施,存量房的交易結算資金將按《規定》要求通過專用賬戶進行監管和收付,相關的貸款資金也在監管范圍內。
為確保存量房交易結算資金專款專用,按《規定》要求,各房地產經紀機構、交易保證機構和房地產經紀人員不得通過專用賬戶以外的其他銀行結算賬戶代收代付交易資金。房地產經紀機構或交易保證機構原在各家銀行開設的交易結算資金專用存款賬戶不再使用。凡未開設專用賬戶的商業銀行,其相關的業務將暫緩辦理,待專用賬戶開立後方可從事相關業務。目前,中國建設銀行股份有限公司南京市新街口支行、華夏銀行股份有限公司南京分行、中國民生銀行股份有限公司南京分行等15家銀行可以辦理該項業務。
點評:資金監管的目的在於堵住中介吃差價亂收費的漏洞,但是作為一個行業長期存在的弊病,資金監管以及網上房地產如何纔能徹底管住二手房市場的不規范行為將是一個長期的話題。
新版合同『陰陽兩版』還無法杜絕
9月初,2003年版二手房買賣合同正式退出市場。與老版相比,新版合同主要新增了二手房網上交易和資金監管兩項內容。主要的修改則有三個方面,第一個修改是在第四條中增加『房價款的交割方式』,規定可通過以下兩種方式中的一種進行房價款交割:一是通過南京市存量房交易結算資金專用存款賬戶劃轉;二是甲、乙雙方按約定自行交割房價款。第二個修改主要是在第七條中增加了『網上打印權屬登記表』的規定。要求網上登記交易的相關操作,網上登記交易的房源必須由手寫改為打印,在申請辦理房屋權屬轉移登記前,必須在網上打印房屋所有權轉移申請書纔能登記辦理。第三個修改就是第十一條增加了違約責任規定。如果買賣雙方或中介經紀機構方中有任何一方違反了《南京市存量房網上交易管理辦法》有關規定,都應該承擔相應的賠償責任,這點是受法律保護的。
點評:雖然新版合同配合資金監管和網上交易增加了許多實際內容,但是從南方城市甚至鄰近的上海、蘇州來看,這些城市已經徹底實現交易合同網上打印,因為不徹底取消紙上合同,不全面實現網上交易合同,『陰陽合同』的現象就無法避免,南京何時纔能達到這一步?
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