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商品住宅/二手房比值是指當年商品住宅銷售套數與當年二手房成交套數之間的比值。『鏈家地產』市場研發中心認為,如果該比值大於1,說明在整個房地產市場中,商品住宅市場(特指『一手房市場』,下同)依然是佔據絕對的主流,但比值越小並且更趨近於1,說明商品住宅與二手房之間的交易市場越趨於平衡,二手房市場的地位也就相對越高;如果該比值大於0而小於1,說明二手房市場佔據了整個房地產市場的主流,而且越趨近於0,越體現出二手房市場主流地位。
而從2001-2007年北京商品住宅/二手房比值的變化走勢來看,呈現出逐年的快速下降趨勢,而這也正表明二手房市場正成為房地產市場不可或缺的重要組成部分。2002年北京商品住宅/二手房比值為4.56,意味著每成交4.56套商品住宅,成交1套二手房;而2004年北京商品住宅/二手房比值下降到3.4,2006年該比值再度下降到2.39,2007年更是歷史性的突破到2之內,為1.6。
雖然促成07年商品住宅/二手房比值下降的關鍵原因是由於在近三年的國家房地產宏觀調控中,商品住宅市場受到的衝擊較大,使其銷售狀況出現了連續兩年的快速下降,06年商品住宅銷售套數同比下降14%,預計07年商品住宅銷售套數同比將再度下降21.7%;而二手房市場交易相對繼續保持上昇的態勢,這直接決定了商品住宅/二手房比值的快速下行。但是,『鏈家地產』市場研發中心認為,這也正好表明二手房在整個房產市場的地位已經越發凸現,比值繼續下降將是一個大的趨勢。
不過,如果單純從二手房市場的上市流通率來看,相比成熟市場的二手房流通率依然處於低位。2007年二手房成交9萬套,而北京整體的存量房套數在420萬套左右,按此計算,07年二手房流通率為2.2%(9/420*100%);而目前北京存量房中有相當一部分軍產房、校產房等特殊房產不能上市流通交易,我們將其刨除,假設大概在100萬套,那麼可以上市流通的存量房總量還有320萬套左右,按刨除之後的存量房總量計算,07年二手房流通率也僅為2.8%(9/320*100%),而一個成熟市場的二手房流通率基本能夠達到8%。
因此,『鏈家地產』市場研發中心認為,按照成熟市場流通率和刨除之後京城存量房總量計算,北京每年的二手房成交量應該在25萬套左右,說明未來北京二手房市場還具有非常大的提昇空間,特別是隨著北京可供開發的商品房用地日益減少,二手房市場也必將在未來真正成為房產市場的交易主流;並且『鏈家地產』市場研發中心認為,在當前京城房地產市場還處於明顯的供需緊張局面,解決中低收入家庭的住房問題除了需要加大廉租房、經濟適用房和限價房的供應之外,更好的盤活二手房市場也應該是一個主要的方向,這對於滿足消費者的購房需求和整體房產價格的平抑將起到較快的效果。
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