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『雖然修改過的《上海市房地產登記條例》,對預告登記作了更為人性化的規定,但要切實保證這一政策起到作用,還是應該把預告登記條款寫進《上海市房地產買賣合同示范文本》裡。』針對目前上海最新修改的房地產登記條例,上海聯業律師事務所主任律師王展昨日建議。
王展表示,由於大部分市民還沒有預告登記意識,甚至不知道自己有這個權利,這個政策的作用會大大弱化。『把這個條款寫進示范文本,纔能更好地防止「一房兩賣」以及「房東跳價」。』
律師建議修改示范文本
為了與2007年10月1日實施的《物權法》相統一,上海市日前修改了《上海市房地產登記條例》(簡稱原《登記條例》,下同)。
《登記條例》規定,『登記日』以記載日為准,不再溯及至受理日;本市預告登記由雙方合議,不分期房和現房;單方申請預告登記的,登記機構要查驗當事人關於申請預告登記的約定文件,雙方預告登記的,仍保持現有操作程序;物權以不動產登記簿為准,發現錯誤應申請『更正登記』。王展建議,在修改房地產登記條例時,還應該把預告登記相關的條款寫進示范合同文本中。
『由於預告登記須以雙方合議為前提,但是正在使用的買賣合同示范文本(2003版)並無預告登記的內容,因此建議在示范文本中添加「預告登記條款」,即約定在買賣雙方辦理產權過戶手續之前,買賣雙方或者買方單方可以向該房屋所在地房地產登記機構申請預告登記。』他說。
他提醒購房者,在該示范文本修改之前,買方可以自行在房地產買賣合同的『補充條款』一欄中,加入預告登記的內容。
預告登記並非首創
『其實在房地產登記中,早就存在「預告登記」。』王展告訴記者,原《登記條例》第49條第2款規定:『應當由當事人雙方共同申請的登記,一方當事人未提出登記申請的,另一方當事人可以單方申請預告登記。』也就是說,預告登記可單方申請,也可雙方申請,即原《登記條例》本身就可以起到防止『一女二嫁』和跳價的作用。
『但是,大部分購房者卻很少想過要使用這一權利。原因是預告登記對於普通老百姓而言,是個很專業的名詞。』王展分析。
與原《登記條例》相比較,修改過後的條例要求預告登記必須以雙方合議為前提,即第20條規定:『當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。』也就是說,當買方單方向登記機構申請預告登記的,登記機構要查驗當事人關於申請預告登記的約定文件。
『新的條例,加上了要求雙方約定的條款,在保障購房一方權利的同時,也設限防止濫用預告登記,更為合理。』他表示。
此外,修改後的登記條例關於預告登記的效力從原《登記條例》『登記後兩年』調整為『自債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月』。也就是說,預告登記的生效日期不固定期限了。
『這次修改後,預告登記的相關規定已經比較完善,我認為可以寫進示范文本了。』王展表示。
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