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2002年,市民李某以35萬元的價格簽購了郊區較好地段的一處獨棟別墅,合同簽訂後房地產公司並未交房。一年後,該別墅價格慢慢漲了上去。李某去房地產公司催辦手續,卻發現該房已被轉賣他人。雙方幾經爭執,商定由李某以成本價購買該公司正在開發的另一套別墅。雙方隨後簽訂了總價為30萬元的合同。
2004年,李某從房管局得知該套別墅已經換了一個名稱被拍賣了,因為涉及『一房二賣』,最終該別墅被轉到拍得人名下。此後,房地產公司又許諾把正在開發的樓盤以與之前同樣的價格賣給李某一套,但等了一年以後該公司經營卻每況愈下,李某於去年將房地產公司告上法院。法院作出判決,解除原被告雙方的房屋銷售合同,房地產公司賠償李某損失30萬元。但此時房價飛漲,原來的別墅價格已經翻了一倍,面對30萬元的賠償,李某有點無奈。
新法解說即將出臺的《物權法》針對『一房多賣』的情況作出了事前預防的規定——即『預告登記制度』。所謂『預告登記』,是指消費者在購買房屋或者其他不動產時,為了保障將來可以得到該房屋或不動產,而預先向登記機構申請預告登記的制度。預告登記後,未經權利人同意,任何人不得擅自處分(出賣)該不動產,即使處分也屬無效。
預告登記的程序是:第一,簽訂不動產買賣協議;第二,不動產的買方提出預告登記要求;第三,雙方共同攜帶相關資料及文件到登記機構,登記機構按照申請將買方購買不動產的事項登記在登記簿上;第四,也是最重要的,該預告登記對不動產的轉讓等處分產生禁止效力。
預告登記措施將買方從一個普通的債權人地位提昇到了准物權權利人的地位,對於保護處於劣勢的普通消費者有著重要意義。但是,任何制度都不可能完全偏向一方當事人,《物權法》第20條第二款也規定,預告登記後,債權消滅或者能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的,預告登記失效。這樣的規定,部分平衡了預告登記權利人與賣方的利益,將預告登記限制在一個合理的時間范圍內,以盡量避免惡意利用預告登記的行為。
相關法律規定(《物權法》第20條)
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