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新政的出臺,讓更多的百姓看到了政府調控房地產市場的決心,但是新政至今仍然存在諸多問題,關於二套房貸細則的認定更是牽動眾多人的利益,具體情況如何?新政執行將會對未來房地產市場帶來怎樣的影響?新政對實際買房人會帶來怎樣的變化?諸多問題等待解答……
利益搏弈造就『夾生飯』?但是新政在打壓投資的同時,也提高了一部分改善型人群的購房門檻,那麼,新政能否平抑房價還是附加在普通市民面前的又一道門檻?政策的實施意味著購買第二套及二套以上購房人將要多支付多少費用?
一位銀行界人士給記者算了一筆賬:現在5年期以上房貸年利率為7.83%,按第一套房0.85的優惠利率計算,實際年利率為6.6555%;如果是買第二套房,貸款利率以1.1倍計算,則5年期以上貸款利率高達8.613%。這樣,如果以總房價100萬元、貸款15年為例:原首付30%,提高到40%後,要多支出10萬元首付;原來70萬元的實際利率是6.6555%,每月需還款6100餘元,15年利息總額408373.4元;而今後第二套房實際利率8.613%,每月還款5948.04元,利息總額為470647.2元,兩者相比利息最終多支出62273.8萬元。
在這種情況下,許多中小投資者將會知難而退,炒房因素減少,真正的市場需求將凸顯出來,無疑會對真正的住房消費群體產生一定的保護作用。但也有專家指出,多出來的幾萬元費用對於普通購房市民會起到抑制作用,而對於大部分的投資者而言,10%的首付不過是隔靴搔癢,並不能起到真正的遏制作用。
國家已經出臺不少宏觀調控政策但是效果甚微,此次新政的出臺是否再次成為利益搏弈的『夾生飯』呢?
新政是一套組合拳?事實上,新政的出臺並非空穴來風。央行早前已經進行頻繁加息,並且6次調高存款准備金率,隨後深圳在6月下旬先出現部分商業銀行停止二手房按揭貸款業務的現象,一些銀行也紛紛開始了不同程度的收緊,此後北京、重慶等地也紛紛在7、8月份出現緊縮,9月,關於提高首付比例的傳言不絕於耳,最終在9月28日發布通知,對房地產市場的流動性全面收縮的號角就此吹響。
『二套房貸』新政出臺前,記者從多家銀行了解到,2007年上半年中國信貸快速增長,多數銀行事實上已經透支了全年貸款額度,造成下半年貸款額度嚴重不足。因此,在政策壓力下,下半年將嚴格控制貸款增長,而首當其衝的就是房地產貸款。
由此可見,提高第二套房的首付比只是銀行信貸杠杆配合調控而實施的組合拳中的一部分,提高首付,持續加息、提高存款准備金等措施使得未來銀行還將大幅縮減房貸規模。
在國家緊縮貸款規模的同時,全國土地市場持續火爆,地產商各地圈地,天津更是他們爭嗜的對象,地王紀錄不斷被刷新。
《2007上半年中國房地產市場研究報告》顯示:上半年全國完成土地開發面積同比增長7.6%,佔同期土地購置面積比重68.4%,佔待開發土地面積比重僅40%。另有數據表明,目前銀行住房消費信貸估計共計有5.5萬億貸款,地產商的『圈地』、『圈錢』和投資者的投機炒作讓房地產市場風險劇增,但是這個誘人的泡沫並沒有因風險加劇而有所收縮。
業內人士認為,圈地行為已經增加了金融風險,目前房價漲幅到了一定風險點,如果繼續以這樣的速度上漲,風險將集聚到銀行,有必要采取一定措施。
10月9日,繼『二套住房』房貸政策之後,國家再出重拳。國土資源部正式發布最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》,其中,開發商對不能進行土地『分期付款』的規定引起強烈反響。
在政策的打壓下,近期土地市場略顯平靜,未來將會如何,還需市場來判斷。房地產市場一直是國家宏觀調控的重點,從中央到地方、從一拳突擊到組合戰術,房地產調控所帶來的影響正開始顯現。
『二套房貸』細則何時統一?政策已經出臺,但是具體的細則仍然沒有制定。但是,受新政影響,曾經在市場上紅火一時的『加按揭』、『循環授信』、『隨借隨還』等房產抵押『循環貸』也遇到了政策叫停。記者了解到,雖然多數銀行的各地分行尚未收到房貸細則,但與投資性購房沾邊的房貸已經開始全面收緊。
其中,建行首家表態:對第二套(含)以上住房貸款,逐步降低貸款成數,最高不超過六成。建行表示,對申請貸款購買第二套(含)以上住房且第一套住房貸款尚未還清的客戶,貸款利率不低於同期限同檔次貸款基准利率。
在解釋首付比例提高的原因時,建行稱,政策調整的目的主要是遏制投機炒作。建行是四大行中首家明確提出細化房貸首付細則的銀行。另有深發展、光大銀行人士也對記者表示,正在等總行的具體實行細則,對於已經簽訂了合同還沒放款的房貸,總行口頭表示可按原來合同規定的成數放款,但新合同可能會按照新的規定執行。
除建行之外,渤海銀行也在10月17日出臺了相關房貸業務細則。該行的新房貸細則中主要包括三個要點:第一,第二套住房貸款考察借款人與共同借款人名下的購房貸款,如果配偶不是共同借款人的,暫不考慮配偶名下的貸款;第二,借款人在申請按揭貸款時已結清的貸款房產及未貸款的房產不予計算;第三,按揭貸款利率執行第一套下浮15%、第二套上浮10%、第三套上浮15%、第四套上浮20%,貸款成數利率的計算以征信系統中所有按揭貸款總數為套數依據。該行規定,第二套住房按揭貸款成數最高60%,第三套及以上住房貸款成數最高50%。
此外,該行同時調整了商用房按揭貸款和商用房抵押貸款政策。第一套住商兩用房按揭貸款成數最高55%,商用房(含酒店式公寓)按揭貸款成數最高50%,利率上浮10%;第二套及以上商用房按揭貸款成數最高45%,利率上浮不低於10%;商用房抵押貸款成數最高50%,利率上浮10%?30%。
各家銀行說法不一,但是近日,中國工商銀行上海市分行副行長張琪在上海召開的零售銀行業論壇上透露,央行正聯合四大商業銀行討論房貸『第二套房』的核定標准,預計近日將確立統一的『第二套房』認定標准。而中國建設銀行已經明確了『第二套房』的認定標准是以『戶』為單位。那麼,這將意味著,如果不出意外的話,這也將是其他三大商業銀行的選擇。
新政難過執行壁壘?新政的執行效果還有待時間去印證,但是政策執行必須明確二套房貸細則至今未出,不禁讓人們給新政的執行效力打上了問號。
采訪中,多家商業銀行零售銀行或個貸部門負責人表示,目前將通過人民銀行個人征信系統進行對『第二套住房』的考量。央行副行長蘇寧日前在上海公開表示,人民銀行征信系統已經能夠覆蓋到全國的企業和個人,所有銀行都能夠查到企業或個人的信貸及違約信息,不存在同一自然人在不同銀行貸款都算作第一套房的情況。
央行上海總部征信管理中心人士亦確認,目前除個別基層農信社外,個人信用信息基礎數據庫已經可以與全國所有商業銀行和農村信用社聯網運行。
但是,新政並未涉及信息收集不完全階段的公積金貸款,征信管理中心人士明確表示,個人信用信息基礎數據庫還未能覆蓋所有省市的公積金貸款信息。政策的出臺顯示了政府對市場調控的堅定決心,但諸多問題仍有待考量。
首先,銀行儲備信息的不完善在第二套住房的確認上提出了新的問題。以個人為單位還是以家庭為單位進行確認?確認信息是否及時可靠?都將帶給政府以及銀行系統新的考驗。
可見,政府有必要建立一套完善的信用機制以及確認機制,將第二套住房的確認標准進行細分,以加強市場監管。
其次,政策中對於第二套住房的地域范圍沒有進行詳細規定,是針對城市還是針對全國而言,沒有詳細界定。因此,投資者很可能會在不同的城市進行房地產投資,而不會受到政策的限制。這樣,政策的實施將會遭遇新的難題。
對於老百姓關心的房價而言,宏觀調控措施會加快房地產市場的穩定,而不會通過一項政策的實施使其大漲大跌。而且,對於任何一個市場規律而言,提高交易成本必然會加大市場風險,政府要全面進行宏觀調控,穩定房價,必須要有相應的保障措施來做後盾,纔能讓政策真正落實到位。
提高首付捍衛樓市還是保衛銀行?政府對於出臺提高首付政策醞釀多時,對於房地產市場以及信貸市場都會產生不少影響。
首先,提高首付的直接作用是減少銀行貸款風險。今年的信貸市場與往年相比更為火熱,年內五次累計加息以及拿地成本增加的雙重壓力無疑加大了開發商的開發成本。與國外相比,國內融資渠道較為單一,有70%的融資需求需要借助於商業銀行貸款,長期以來,商業銀行在穩坐融資『頭把交椅』的同時,承擔著大量貸款所帶來的危機。
開發商因銀行籌款比例過高,自酬資金到位情況較差,房地產行業被列入信貸高風險行業。對於購房者而言,房價的高漲以及貸款利率的上漲無疑也加大了其還款壓力,貸款比例越高,轉嫁到銀行身上的壓力同比增加。據了解,許多城市包括工、農、中、建四大國有銀行在內的大多數銀行都已經提前完成了今年的房貸指標,少數中小銀行甚至6月份就已『完工』,想繼續貸款只能透支明年的貸款額度。
而提高首付比例和增加利率則對這種狀況有了一定程度的緩解,通過首付以及利率額度的篩選,一方面,還款能力較弱的客戶將被篩選出局,減少了銀行的壞賬機率;另一方面,利率提高至基准利率的1.1倍,銀行收益將會有所增加。銀行貸款安全性以及收益率受到保護。
再次,此次政策的出臺更大程度上是在延續政府一貫的調控手法,運用金融手段『溫水煮蛙』,對開發商、購房者的心理預期產生影響。對於房地產市場上存在的不合理因素進行緩慢調控,一方面,通過調控,使得房地產市場穩步、健康發展;另一方面,通過對信貸市場的調節,減少銀行危機,避免出現美國信貸危機等類似狀況,防患於未然。
新政開啟樓市新拐點?新政出臺後,據記者了解,並沒有對房地產市場帶來很大的波動,很多開發商都表示看好未來後市。在房交會現場,濱海新區多個項目備受追捧,甚至沒有公布銷售價格。開發商的強勢,不禁讓人疑惑新政是否能起到打壓投資的作用呢?
合富輝煌房地產市場及前期研究部總監任炯表示,從目前的市場反映來看,新政對市場沒有影響,但是像濱海新區有的項目購房客群投資比例會達到5成甚至到7成,這樣新政肯定會影響到未來銷售。
業內人士認為,新政打壓投資性住房,無疑給投資購房者設定了一道門檻,經濟能力較弱的購房者被擋在市場之外;同時,投資成本的加大也促使部分投資者放棄購房計劃,尋求其他收益較高、投資環境也更為輕松的投資品種。經濟實力較強的購房者出現市場分流,投資需求減弱,自住需求成為市場主力。眾所周知,在我國目前情況下,一旦房地產市場只剩自住需求,市場活力將大大減弱,樓市出現拐點也是必然。
加大保障性住房,提高首付比例以及一次性交付土地出讓金等一系列政策的重壓下,一旦市場供需出現變化,由賣方市場轉向買方市場,上市的房子還要打折促銷,開發商必然陷入困境。從2006年開始,國家的一些列宏觀調控措施逐步顯效,而且延續趨勢明顯,投資市場、金融市場也在一次次的量變積累中醞釀新的轉折。