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第二類人群:昇值出售
代表群體:為父母買養老房的子女、為子女買婚房的父母、第一套房周邊有重大利好的房產持有者。
方法:提前還款額度應對利率提高所增加的成本。
這部分群體往往是手中有一定積蓄,因此第二套房提高首付對其來說影響並不大,主要應考慮的是第一套房出售後,第二套房的提前還款問題,提前還款額度應對衝第二套房利率提高後所帶來的成本支出。假設第二套房為70萬主流成交總價的二手房,首付四成貸款20年,利率提高後(基准利率的1.1倍)月還款比之前(優惠利率)月還款增加了505元左右。如果要抵消這部分因利率上調帶來的成本支出,提前還款額度應該在6萬元左右,佔到第二套房總價的近9%。如果第二套房的總價越高,提前還款所佔的比重也應越高。
第三類人群:賣舊買新
代表群體:賣小買大的年輕人。
方法:第一套房出售月餘,購第二套房最合適
對於這部分人來說,由於手中積蓄不充裕,月收入也不多,一般都會選擇將第一套房貸款結清或者轉按揭給買方後再來辦第二套房貸款,以避免第二套房貸政策。一般來說,一套小戶型二手房的出售周期在20天左右,辦理轉按揭到下發房產證整個流程一般要20-40天左右,也就是說出售一套房產要兩個月左右的時間能夠全部處理完畢。而再購房到進行房貸面簽的周期大概在20-30天左右,因此在第一套房產出售月餘購第二套房最合適。