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隨著央行的連續多次加息,利息已經成為不少貸款族肩膀上的『不可承受之重』。一些手頭有餘錢的業主,開始想著提前還貸來減少利息的壓力。滿堂紅億達按揭市場部主管陳溢溢指出,如何提前還貸大有學問,不同的還貸方式,『省下來』的利息也不一樣。他結合一位業主的具體案例,對四種還款方案進行了比較。
個案:假設在今年9月15日加息後按新利率執行的情況下,何先生買了一套100萬元的房子,首付30%後,貸款額為70萬元,貸款期限20年,如果該房產是何先生唯一的一套銀行抵押貸款房產,可享受優惠利率6.6555%。按等額本息還款法計算,每月月供額為5283.6元,該貸款方案總還款額(即利息本金總額)為1268064元,其中利息高達568064元,還款的利息本金比高達81.15%(568064:700000)。如果何先生采用該還款法還款6個月後,考慮提前還款,此時他已供款六期,總額31701.6元。其中支付的利息為23176.8元,則他所剩貸款本金為676823.2元。
陳溢溢指出,何生所采用的等額本息還款法,該還款方式在供款的前半期,月供大部分還的是利息(供款的後半期,月供本金部分逐漸增加),利息相比其他還款方式更高。由於近期央行加息逾預期仍然較強,還款利息有可能增加。故如果何先生剛好手裡已有盈餘資金,那麼提前還款就十分必要。
陳溢溢結合何先生的個案分別采用以下四種還款方式計算總利息的支出,最終列出省錢排行榜。
方案一:部分提前還款,月供不變,縮短還款期限。
提前還款10萬元,剩餘貸款本金為576823.2元,保持之前的月供水平,即5283.6元,貸款期限則縮短為14年1個月,提前還款後的總利息為339273元。(如果月供5286.58元,則貸款期限縮短為14年,提前還款後總利息為334499.04元。)
利息總額=23176.8+316096.2=339273元。
方案二:部分提前還款,減少月供,還款期限不變。
提前還款10萬元,剩餘貸款本金為576823.2元,貸款期限剩餘19年6個月,月供減少為4407.5元,提前還款後總利息為477708.6元。
利息總額=23176.8+454531.8=477708.6元。
方案三:部分提前還款,減少月供,縮短還款期限。
提前還款10萬元,剩餘貸款本金為576823.2元,月供減少為5074.31元,還款期限縮短為15年,提前還款後總利息為359729.4元。
利息總額=23176.8+336552.6=359729.4元。
方案四:部分提前還款,增加月供,縮短還款期限。
提前還款10萬元,剩餘貸款本金為576823.2元,月供增加為6595.4元,還款期限縮短為10年,提前還款後總利息為237801.6元。
利息總額=23176.8+214624.8=237801.6元。
從以上四個方案可以看出,最省錢的提前還貸方式依次是:方案四、方案一、方案三、方案二。但是,第四個方案雖然最省利息,但對於借款人來說,對月收入的要求也最高。此外,由於央行近年加息頻繁,不同時期的貸款按照以上四種方案提前還款,可節省的具體利息也有所差別,但省錢的順序不變。
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