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在上周末剛剛結束的第26屆房交會上,一份『房貸新政對您的購房影響』問卷成為參展者關注的熱點。而根據兩天的展會調查結果顯示,約有53.6%的第二次貸款買房的消費者選擇了『暫緩購買第二套或以上房產』。而事實上,提高第二套房房貸首付比例的新政目前所產生的『後遺癥』還不僅如此,自房貸新政出臺後,目前京城二手房市場的『次新房』放量迅速,其中因房貸新政而『被迫』掛牌出售『第一套』房產的消費者上漲了兩成左右。
70.8%消費者認定房價繼續漲房交會上的問卷調查顯示,房貸新政後,70.8%的消費者認為北京市房價將『繼續上漲』,其中44.6%的消費者認為北京房價漲幅將開始趨緩,26.2%的消費者選擇『繼續快速上漲』,僅有29.2%的消費者認為房價『會停止上漲或下跌』。而利率提高對消費者的影響要大於首付提高,在『第二套房貸首付比例提高和利率的提高中,哪點對您的購房影響更大』問題中,39.3%的消費者選擇『首付提高』,60.7%的消費者選擇『利率提高』。
與此同時,在參與調查的消費者中,屬於首次貸款的消費者佔到了57.1%,而第二次及以上的消費者佔到了22.1%,約有20.8%消費者計劃全款買房。而在『此次購房的目的』一題中,54.8%的消費者是自住購房,『昇級置業、小換大』的消費者佔到18.5%,而投資的購房需求為20.2%,剩餘的6.5%屬於其他需求。在『此次購房後擁有幾套房產』中,55.9%的消費者選擇『一套』,兩套及兩套以上的佔到了44.1%。而房貸新政頒布後,首次置業的消費者中約有60.7%選擇『按照原計劃購房』,第二次貸款買房的消費者中約有53.6%選擇『暫緩購買第二套或以上房產』。
由此可見,房貸新政對於二次置業的消費者已經產生了較大的心理影響。
購房者無奈 選擇『以小換大』『鏈家地產』市場研發中心相關人士表示,在二手房交易市場上,購買『次新房』的消費者不少有第二次昇級置業、『以房養房』的計劃,但是央行及銀監會規定提高第二房產首付比例和利率,促使部分已經擁有一套房產的購房者為了避免承擔第二套房貸的壓力而又能實現『小房換大房』的置業昇級,開始轉讓已有的房產,一定程度上推動了市場上房產供應量的上漲。據『鏈家地產』統計數字顯示,目前因為『昇級置業』的換房要求導致的『第一套』掛牌量上漲兩成左右,其房產放量佔到了目前『次新房』放量的24%。
而事實上在今年9月央行與銀監會下發房貸新政之後,『次新房』的比重就開始明顯上昇,3個月上昇了5個百分點。統計數字顯示,至今年6月,建築年代在5年以內的『次新房』比重為47.7%,7月也只是略微上昇到48%,但隨後的8月和9月出現了比重上昇明顯加快的趨勢,特別是到了10月,『次新房』供應所佔的比例上漲到52%,佔到了房源供應總量的半數以上。
對此,業內人士認為隨著此次房貸新政的出臺實施,已經更加表明政府將持續鼓勵自住性的購房需求,抑制投資性的購房需求,未來房產投資的資金風險和政策風險已經明顯放大,房產投資的壓力會更加凸顯;而『第二套房貸』首付提高政策和對物業稅開征的預期激發了投資者的警覺。
第二套房房貸首付及利率提高三類人群如何應對?由於目前各家銀行對於第二套房產的界定標准、執行利率以及貸款成數等相關細則存在種種差異,使得房貸消費者在選擇時很難做到結合自身情況『對癥下藥』。面對時下『復雜』的局面,有能力購買兩套以上房產的三類典型人群該如何選擇適合自己的貸款方式及方法呢?來看看『鏈家地產』置業專家的建議吧!
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第一類人群
人群描述:以租養貸人士。
應對之策:首付提高至5-6成,使租金對衝月還款。
根據分析,以租養貸群體在二手房成交中所佔比不超過8%,並且購買第二套房的目的基本是為自住,代表群體包括為子女上學購置第二套房產的家長、受『回城流』影響在城區第二次置業的上班族等,這些人一般都會選擇以租養貸的方式進行二次置業。
業內人士認為,由於第二套房貸款利率不低於基准利率1.1倍這一規定影響,對於以租養貸人群來說,重點應在平衡持有成本這一環節。因此,應盡量提高首付,使租金對衝月還款。
如第一套房出租按照當前租賃市場2000-3000元/月的主流租金來計算,為使其對衝第二套房的月還款額,第二套房的貸款本金應在25萬-35萬元。按照當前二手房60萬-70萬元的主流成交總價來計算,以租養貸人群購第二套房的首付應提至5-6成,可使租金對衝月還款。
第二類人群人群描述:坐等第一套房昇值後出售的人群。
應對之策:提前還款額度應對衝利率提高所增加的成本。
在二手房市場,坐等第一套房昇值的二次置業群體比第一類人群所佔比例還要低,不超過5%。但隨著二手房價不斷上漲,這一群體的比重也有逐漸增大的趨勢。代表群體包括為父母買養老房的子女、為子女買婚房的父母、第一套房周邊有重大利好的房產持有者。
業內人士認為,這部分群體往往是手中有一定積蓄,第二套房提高首付對其來說影響並不大,主要應重點考慮第一套房出售後,第二套房的提前還款問題,提前還款額度應對衝第二套房利率提高後所帶來的成本支出。
如第二套房為70萬元主流成交總價的二手房,首付4成貸款20年,利率提高後(基准利率的1.1倍)月還款比之前(優惠利率)月還款增加了505元左右。如果要抵消這部分因利率上調帶來的成本支出,提前還款額度應該在6萬元左右,佔到第二套房總價的近9%。如果第二套房的總價越高,提前還款所佔的比重也應越高。
第三類人群人群描述:賣舊買新。
應對之策:把握好房產出售空置期,第一套房出售月餘購第二套房最合適。
昇級置業人群在二手房中的佔比在9%左右,其中部分第一套房貸款仍未還清的群體會受到第二套房貸政策的影響。代表群體包括賣小買大的年輕置業者。
業內人士認為,對於這部分人來說,由於手中積蓄不充裕,月收入也不多,一般都會選擇將第一套房貸款結清或者轉按揭給買方後再來辦第二套房貸款,以避免第二套房貸政策。
同時,在第一套房產出售月餘購第二套房最合適,這樣既保證了第二套房房貸不受影響,又使房產空置期得到了最優化處理,省去了賣舊到買新期間租房等成本。
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