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9月27日,央行與銀監會共同發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,規定第二套住房貸款首付不低於40%,利率不得低於基准利率的1.1倍。隨後,各家銀行執行了各自制定的第二套房界定標准、執行利率及貸款成數等的相關細則,而由於各家銀行執行標准上的種種差異,房貸消費者在選擇時很難做到結合自身情況『對癥下藥』,因此,『鏈家地產』根據買兩套以上房產的三類典型人群基本特征,總結出其較為適合的貸款方式及方法:
第一類人群:以租養貸——首付提高至5—6成,使租金對衝月還款
據『鏈家地產』統計數據分析,以租養貸群體在二手房成交中的佔比不會超過8%,並且購買第二套房的目的基本是為自住。代表群體諸如為孩子上學購第二套房的家長、受『回城流』影響在城區第二次置業的上班族,這些人一般都會選擇以租養貸的方式進行二次置業。『鏈家地產』市場研發中心認為,由於第二套房貸款利率不低於基准利率1.1倍這一規定影響,對於以租養貸人群來說,重點應在平衡持有成本這一環節,因此應盡量提高首付,使租金對衝月還款。假設第一套房出租按照當前租賃市場2000—3000元/月的主流租金來計算,為使其對衝第二套房的月還款額,第二套房的貸款本金應在25—35萬。按照當前二手房60—70萬的主流成交總價來計算,以租養貸人群購第二套房的首付應提至5-6成,可使租金對衝月還款。
第二類人群:坐等第一套房昇值出售——提前還款額度應對衝利率提高所增加的成本
據『鏈家地產』統計數據分析,在二手房市場,坐等第一套房昇值的二次置業群體不超5%,但隨著二手房價不斷上漲,這一群體的比重也有逐漸增大的趨勢。代表群體諸如為父母買養老房的子女、為子女買婚房的父母、第一套房周邊有重大利好(例如第一套房在奧運場館周邊、即將開通的地鐵周邊)的房產持有者。『鏈家地產』市場研發中心認為,這部分群體往往是手中有一定積蓄,因此第二套房提高首付對其來說影響並不大,主要應考慮的是第一套房出售後,第二套房的提前還款問題,提前還款額度應對衝第二套房利率提高後所帶來的成本支出。假設第二套房為70萬主流成交總價的二手房,首付四成貸款20年,利率提高後(基准利率的1.1倍)月還款比之前(優惠利率)月還款增加了505元左右。如果要抵消這部分因利率上調帶來的成本支出,提前還款額度應該在6萬元左右,佔到第二套房總價的近9%。如果第二套房的總價越高,提前還款所佔的比重也應越高。
第三類人群:賣舊買新——把握好房產出售空置期,第一套房出售月餘購第二套房最合適
據『鏈家地產』統計數據分析,昇級置業人群在二手房中的佔比在9%左右,其中部分第一套房貸款仍未還清的群體會受到第二套房貸政策的影響。代表群體例如賣小買大的年輕人。『鏈家地產』市場研發中心認為,對於這部分人來說,由於手中積蓄不充裕,月收入也不多,一般都會選擇將第一套房貸款結清或者轉按揭給買方後再來辦第二套房貸款,以避免第二套房貸政策。而一般來說,一套小戶型二手房的出售周期在20天左右,辦理轉按揭到下發房產證整個流程一般要20-40天左右,也就是說出售一套房產要兩個月左右的時間能夠全部處理完畢;而再購房到進行房貸面簽的周期大概在20-30天左右,因此在第一套房產出售月餘購第二套房最合適,這樣既保證了第二套房房貸不受影響,又使房產空置期得到了最優化處理,省去了賣舊到買新期間租房等成本。
最後,『鏈家地產』市場研發中心提醒受第二套房貸政策波及的消費者,由於當前各銀行對第二套房房貸政策有所差別,各經紀公司合作的銀行及信用等級差別,具體執行上也較為迥異,因此如何選擇合適的銀行和經紀公司也是慎重選擇應對策略時其中重要的一環。
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