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從『加息』到『第二套住房』首付比例提高,住房貸款政策的諸多變化,讓許多准備貸款買房的人不太明晰,現階段怎麼辦理住房貸款?為此,記者請『偉嘉安捷』的專家給房貸借款人介紹一些政策和方法,專家認為,目前可以按照『已貸款』和『無貸款』兩大房屋種類劃分,給出兩種不同的貸款方案希望能夠幫助借款人緩解資金壓力。
●『有貸款』房屋五年以內二手次新房多根據專家的介紹,現在銀行有一項『同名轉按揭』的業務,其中『平轉』中的『循環授信』、『改變貸款銀行』和『改變還款方式』等三種方式,可以緩衝借款人貸款壓力。
從目前銀行已做貸款的房屋來看,建成年代基本都在2000年以後,也就是五年以內的二手次新房。對於這部分已有按揭貸款的房屋來說,根據目前現行金融政策,如果借款人想要通過某種貸款方式的融資功能,轉投其他產品,基本是不可能實現的。因為根據目前各家商業銀行下發的新規定,已經將這種處於按揭貸款中還能夠融資的貸款產品徹底『封殺』。
但是對於那些並無投資意圖,確實因為住房貸款壓力需要更換貸款方式的房貸借款人,可以通過『同名轉按揭』中的『平轉』達到其目地。特別是『平轉』中的循環授信、改變貸款銀行、改變還款方式的三大特色,更加有利於借款人在多變的金融環境中使用。值得一提的是,『平轉』中的『循環授信』功能,比如借款人在一家銀行有30萬元的房屋貸款,已經償還了15萬元,對於已經償還的這部分貸款,借款人在不超過授信有效期和可用額度的條件下,可以多次申請具有明確消費用途的個人貸款,循環使用,幫助借款人緩解貸款壓力。
●『異名轉按揭』讓房貸借款人『解套』
專家說,在金融政策多變的市場環境下,房貸借款人若要達到『置業昇級』的目地,還可以通過『異名轉按揭』來實現。專家介紹說,根據目前房地產市場價格不斷上漲的勢頭,『有房貸』的借款人可以選擇先將房產出售,將貸款轉移到下一任購房者身上,在還清自身貸款的基礎上還能獲取到高於當初購買價的收益。然後利用這筆賣房後的融資款項加上自身存款,重新擬定個人理財規劃。
『偉嘉安捷』專家提醒房貸借款人,由於『異名轉按揭』業務涉及到新舊兩筆按揭貸款的變更,所以對於買方來說,其購房資金的安排和貸款方案相比於普通按揭貸款要復雜得多,而且轉按揭需要考慮賣方的未還清貸款,因此買方應該申請多少貸款、可以申請到多少貸款都存在有較大的變數。基於這種情況,涉及到按揭貸款中的專業問題,買賣雙方最好諮詢專業的擔保服務機構進行操作較為妥當。
●『無貸款』房屋五年以上二手房多專家還介紹說,現階段,以買房為目地、能夠說明貸款流向用途的,還可以做『抵押消費貸款』。
雖然目前各家銀行對『抵押消費貸款』進行嚴控,但是對於有著正當購房理由的房貸者而言,銀行還是願意放貸的。所以只要是因為買房缺少資金的房貸者,大都可以通過『抵押消費貸款』進行融資。但有一點前提,銀行要求所抵押的房產必須沒有任何貸款。所以,如果借款人所要抵押的房產在銀行有貸款,那麼必須先通過借錢或者其它方式將所欠銀行貸款『清零』後,再通過『抵押消費貸款』進行融資周轉。
公積金貸款『搶手』 『貼息』額度吃緊記者近日獲悉,隨著公積金貸款業務量的不斷加大,市管公積金中的貼息貸款額度開始日漸吃緊。
據了解,自央行持續加息和第二套房貸首付比例提高之後,越來越多的借款人在貸款買房時開始棄『商業貸款』采用『公積金貸款』,導致了公積金貸款業務量的激增。但由於公積金貸款單筆最高上限額度規定為60萬元,所以,對於不能滿足房貸借款人需求超出上限額度的那部分貸款,許多房貸借款人運用公積金貸款中的『貼息』功能來彌補,同樣能夠達到使用商業貸款的效果。
『現在北京各家公司幾乎都為員工上繳公積金貸款,公積金貸款利率低,買房首付又不漲,像我們這樣的小白領,如果買房的話當然願意用公積金了。』某科技公司職員小高向記者道出了80後新一代『購房族』的想法。
『聽說公積金貸款能夠貼息,買第二套房首付又不像商業貸款控制那麼嚴。我這兒上有老下有小的,現在住的還是2000年結婚時貸款買的房,沒辦法,想換大點的房也只能靠公積金了。』
某企業司機范師傅也希望公積金能夠幫助他解決居住問題。
記者采訪『偉嘉安捷』的個貸服務專業人士時了解到,這種房貸人群『搶』用公積金貸款的市場變化是從8月份開始『瘋狂』上演的,而公積金貸款貼息額度的偏緊也正是從那時開始的。
專家分析,房貸借款人之所以會出現這樣的心理因素,公積金貸款之所以出現『搶手』的市場狀況,主要是受金融新政風暴影響,部分房貸借款人為了將貸款購房成本降至最低,進而轉向公積金貸款。而公積金貸款利率較低、首付政策不變、貸款成數較高、借款人受眾群廣(退休人員也可申請公積金貸款)、自由還款方式等優勢,使公積金貼息貸款變得十分搶手,貼息額度一再吃緊。
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