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同時,由於39號令和清理閑置土地的政策只規定了開發企業兩年內必須開發,而沒有對開發時長的限制,約束效果也就不可能徹底。
該擠誰的地從房地產商手中『擠地』,被李文傑認為是政府在用金融等手段約束需求之後,增加土地和房屋供應的一種手段。這說明房地產的宏觀調控,開始正視供求關系的問題,『土地供應不能夠得到有效釋放是根本因素』,李文傑說。
土地供應的主體有二,一是各級土地儲備中心,一是房地產商。『實際上,各級土地儲備中心與房地產商一起,成了土地壟斷商。』國土資源部中國土地勘測規劃院副總工程師、前地價所所長鄒曉雲對本刊說。
『最初設計土地儲備制度的初衷,是為了調節供應量,也就是在市場價格高的時候多供應土地,價格低得時候收緊土地。』鄒曉雲認為,目前各地土地儲備中心的做法,都基本背離了這個宗旨。
以北京市為例。在近三年的土地供應中,北京市甚至都沒能達到年初設立的土地供應計劃。比如,在房價一路狂飆的2006年,北京市計劃安排土地供應總量為6500公頃,其中新增建設用地3900公頃,存量建設用地為2600公頃。但是截至年底,實際供應土地僅為計劃的56%。
『北京市可供應的土地,土地儲備中心手中的可供應土地,要遠遠大於開發商手中的土地。』一位業內人士對本刊稱,如果開發商手中的土地持有量加在一起有40平方公裡的話,那麼,在北京市土地儲備中心手中的可供應土地,至少是這個數量的20倍。
土地,從儲備到形成市場供應,要經歷一系列程序。首先是確定拆遷並列入計劃,其次進行一級土地開發,並納入政府土地儲備,之後進入『招拍掛』程序,最後,確定土地出讓結果、形成供應。首先,『拆遷效率太低,土地整理速度和效率都低。』這位人士忿忿不平地說,此外,土地儲備中心貸款234億用於一級開發,每年10多億元的貸款利息也得由財政來支付,『這樣形成土地出讓效率低——土地供應短缺——土地拍賣價高——高地價推動高房價。』這位人士說。
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