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比如,在2005年8月初,經過81輪競價之後,華潤置地以25.65億的總價,3654元/m2的樓面地價將北京毛紡廠地塊拍得之時,很多人覺得高了,但華潤置地方面堅信『物有所值』。眾多業內人士稱其為『北京新地王』——這不僅僅是由於其單價之高,也由於規劃建築面積之大,整塊地達70餘萬m2,是北京實行土地招拍掛制度至當時的最大出讓地塊。
兩年之後,該地塊上分批建起了橡樹灣項目,住宅售價從開盤後均價8560元/m2到了二期開盤的13500元/m2,現在的價格則為14500元/m2。兩年間漲價約6000元/m2,幾乎翻了一番。
橡樹灣銷售人員稱,其二期產品約7成已經售完,三期預計今年年底開盤,從整個區域的發展趨勢看,仍將緩慢上漲。
國家統計局發布的統計數據顯示:2007年上半年,全國房地產開發企業完成土地購置面積1.73億m2,而上半年完成土地開發的面積為1.18億m2。也就是說,開發商買地的速度明顯高於土地開發速度,已出售土地中相當一部分被作為『儲備』囤積起來。
國稅總局的統計也顯示,目前已出讓的土地有2/3仍處於閑置狀態,尤以房地產開發領域土地閑置問題最為突出。
建設銀行從金融投資的考察也驗證了這一事實。建行研究部《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示:2001年初至今年5月份,房地產開發商累計購置土地面積21.62億m2,但實際僅開發完成12.96億m2,不足購置面積60%。開發商囤地、捂盤、假售、抬價等問題比較嚴重。
從開發商手中『擠地』,成了調控最大的目的。9月27日,央行和銀監會聯合發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》。市場效應表現為,在國慶一周期間,北京市商品住宅成交量環比下降56%,深圳市則七天長假只賣了82套房子。
『我並不樂觀。』中原地產華北區董事總經理李文傑對本刊說。他認為,收緊房地產開發貸款,並不足以動搖當前『圈地運動』的根本。包括上市、風投在內的海內外直接融資渠道的打通,已經令眾多大、中房地產企業具備了抵御信貸調控的能力。
事實上,『地王』們利用直接融資的渠道已經相當暢通。中國指數研究院華東分院副院長陳晟對此分析,對於地產上市公司來說,投資者所觀察的最重要指標就是土地儲備量。目前的股市上漲之風,使得上市公司很容易從公開市場上募集資金,資金充沛又進一步支持了其公開拿地的行為。
比如,保利地產2007年中報顯示,公司每股收益較去年同期下降55%、淨資產收益率較去年同期下降62%、而與去年同期相比,公司資產負債率、長期債務與股東權益之比都在昇高。雖然市場觀點認為,保利地產的資金面正在吃緊,但用股市的錢來圈地,仍然是房地產大佬們的不二選擇。
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