|
||||
北京個人集資建房倡導者於凌罡對本刊說,在土地招拍掛制度實施以前,北京的城市建設用地出讓基本屬於協議出讓。在招拍掛以前開發商只要繳納土地出讓金的15%,合同就算有效,而拿到合同制後多數房地產商就開始施工。
如能交清土地出讓金的40%的話,就可以取得臨時土地使用權證書,進行施工。
而在招拍掛制度實施之後,繳納15%土地出讓金之後也還可以簽合同,同時合同中規定付款期限,比如180天等等。在實際運作過程中,很多公司仍舊能以變通的方式,以極小的成本,換取大量土地。
比如2003年12月8日,順馳集團拿下北京大興黃村衛星區的30.8公頃土地,總價9個多億的協議價,只交了很少一部分土地的出讓金就開工了。順馳集團的一貫做法是,分批取得土地使用權證。先拖欠政府的整體土地出讓金,以少量資金獲得此塊土地中的小幅地塊使用權證後,可以先向銀行抵押融資,然後用所獲得的資金用來快速完成開發。最後,用銷售回款交納下一地塊的土地出讓金,進而取得新的土地使用權證。
順馳集團的核心詞匯是速度。但是,當速度遇到調控,翻車幾無可免。2006年,國家全面收緊房地產開發信貸,以速度著稱的『順馳模式』走入末路,公司資金鏈面臨斷裂,不得不低價轉讓手中的土地了事。
令地產商為難的是,在土地供應越來越緊張的情況下,拿不到地,很可能會被淘汰出局,多拿了地,又要承擔諸多風險。房產商的回答是選擇繼續圈地。房地產第一股萬科,擁有接近500億元人民幣的資產規模,資產負債率為59%,已經擁有超過1500萬m2(2007年上半年)的土地儲備;新世界,在全國各地的土地儲備已達1753萬m2;華潤置地,819.9萬m2;富力地產,截至8月11日,2092萬m2。
收緊開發貸款效用如何開發商圈來的地並不是立即用於開發。事實上,囤地造成的獲利,纔是開發商圈地的最大初衷。比如一塊拿下來的地,並不是一期開完,而是慢慢開,一期,二期,三期,這樣,囤地的收益甚至遠遠大於利息等成本。北京過去幾年的『地王』,價格都在過去幾年中至少翻了一番。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||