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《中華人民共和國物權法》實施不到一個月,各地頻頻出現『首例訴訟』,但記者從市中院了解到,目前我市尚未出現有關《物權法》訴訟的案例,開發商與業主之間『相安無事』。事實果真如此嗎?記者近日走訪了幾處樓盤,發現並不是『風景這邊獨好』。
就開發商而言,對待《物權法》的態度也是參差不齊。有的對《物權法》不聞不問,依舊我行我素,將小區公共道路上的露天停車位租金、電梯廣告費等收益裝進自己的腰包等;有的讓有關專家解讀《物權法》,依法辦事,維護廣大業主的權益。開發商不遵紀守法,那被侵權的業主們呢?到目前為止沒有發生一宗這方面的案例就是最好的證明,業主們的維權意識還有待提高。
先滿足與對外賣的矛盾
『是不是到了和開發商大鬧一場的時候了?把所有屬於侵犯我們權益的事比如公共廣告位、車位等問題匯總來個秋後算帳。』一位名叫碎花粉飛的網友發貼道。
名叫碎花粉飛的網友是一位程姓女士,在未來世界有一套房。『沒有《物權法》時,這些問題管不著,但有法可依了,腰杆也直了,我們就應該維護自己的權益。』電話裡的程女士憤憤不平。
毫無疑問,這些權益是被開發商給侵犯了。記者以業主身份電話諮詢未來世界物業管理中心,詢問自己的一個朋友想買一個地下車位可否。得到的答復是『原則是不可以,但如果真要買的話也行,把你朋友的名字掛在你的戶名下就可以了。這樣即便以後車位賣完了,有業主要買也沒話說了。』
《物權法》規定:建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。『首先滿足業主的需要』,如果現在對外出售,等以後入住率高了,業主車輛停放問題也就會凸顯出來。
光大物業管理有限公司常務副總經理史延平告訴記者:『為了賺錢,有的小區出臺一些條款,比如小區內業主不及時買車位,將對外出售,以此逼迫業主買車位。』
『此條規定的目的是控制那些炒車位的,但現在看來卻是模棱兩可。』廣東約克律師事務所的郭東昇律師認為此規定缺乏可操作性:什麼是應當首先滿足業主的需要?達到多大概率纔算滿足業主的需要?一戶業主有3輛車需要3個車位怎麼辦?
由於地下車位權屬沒有規定,因此對車位的一些具體糾紛也很難操作。『業主和開發商可各執一詞,「你沒經過我的同意怎麼能對外賣呢?」與「你不來買我為什麼不能對外賣」,這將是一番口水戰。』郭東昇說道,『因此《物權法》的有關條款必須細化完善。』
共有車位收費歸屬難斷
記者從新世界花園物業管理有限公司了解到,該小區地面車位停車費標准是每月180元。按照《物權法》的規定:佔用業主共有道路停放汽車的車位,屬業主共有。這就意味著,開發商、物業公司不能將車位收費所得據為己有。如果需要收費,在扣除必要管理費後的所得款應屬於全體業主共有。
『每月收取180元停車費,是我們和業主委員會達成的一致協議。業主花點錢主要是為安全起見,而我們則提供相應的安全保障。』公司經理李國華告訴記者,『收取的這些費用,最終也是花在了業主身上,比如每年我們對外牆進行清洗的費用都是從其中拿出的。』
像這樣和業主達成一致協議收取停車費的,自然不會產生糾紛,但那些拋開《物權法》的,將對共有車位進行的收費裝進自己腰包的開發商、物業公司也存在。金色華庭地面車位收費標准也是每月180元,對費用的歸屬,其物管中心給出的答復是『我們是按照有關管理條例收取的管理費。』言外之意就是錢當然歸物管中心所有。
對於這一點,郭東昇認為:『由於約定不明,現實中物業公司向業主收取的「停車費」究竟是「看管服務費」還是「車位租賃費」,也將成為糾紛雙方爭辯的焦點。』史延平認為:『在業主委員會還沒有產生的時候,停車費如何落實?光大的做法是沒成立業主委員會的小區,先把收取的費用記下來,然後按賬分攤。』『實際從長遠來看,應該像美國一樣,在小區周邊開闢一塊場地建立停車樓,集中管理。既解決了停車位問題,也避免了糾紛。』郭東昇建議道。而史延平則建議『相關部門應該組織學習《物權法》,畢竟對非法律專業的人士而言,深入理解《物權法》很有難度。』
落到實處靠法還要靠人
《物權法》固然有立法上的局限,以及配套法規的遲遲未至等因素,也部分緣於以往小區管理上的種種失范,以及業主維權意識的淡薄。『《物權法》對這一問題做出規定,雖是務實之舉,卻也難以調和因此產生的種種矛盾。』郭東昇說道。
小區內的道路或其他公用場地,屬於業主共有,而不是屬於有車的業主共有。有車的業主或有多輛車的業主將車停放在業主共有的車位上,這在事實上分享了無車業主的共有權。目前我們看到的多為業主與物業公司之間的糾紛,也許不久的將來業主之間的糾紛也將走上司法解決的路徑。
『「徙法不足以自行」,立法之後關鍵是守法,公民社會的核心就是每個主體都能身體力行,積極履行職責。』對行政部門而言,必須監管小區的規劃和開發,在小區的設計上,要確保車位、綠地及公共道路的建設能夠滿足業主的基本需要。之所以現在『佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車』成了各類小區中常見的景象,其背後就有相關職能部門的監管不力。
業主入住之後,更要『自治』,不要認為是關系到所有人的事就無所謂,而關系到自己的纔有所謂。物業公司提供車輛看管服務的收費標准,以及有車業主佔用無車業主共有權是否需要補償等,應自我管理。
《物權法》能否成為保護私有產權的寶典,立法、司法、行政乃至公民權利意識的張揚,都是不可或缺的因素,它們之間不可替代。
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