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物業公司擅用小區空地、樓下開了擾民餐館……這些讓業主們煩惱的身邊問題,怎樣通過新實施的《物權法》行使自己的權利?昨天,海淀法院民三庭的法官殷華針對《物權法》實施後,對《物權法》中涉及業主和物業糾紛的幾起典型案例進行了解讀。
車庫的歸屬
《物權法》第七十四條:『建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。』
案例:業主小王所在小區的物業公司,認為小區內一塊空地閑置可惜,便將其改成停車場租給了小區外的人。小王認為,物業公司不應該未征得業主委員會同意就擅自改變小區內土地的用途,即使經過業委會同意,出租收益也應該歸業主所有,而不是歸物業公司所有。但物業公司認為,自己出工出力建了停車場就應該由公司享受收益。
法官釋案:根據《物業管理條例》的規定,物業服務企業確需改變公共建築和公用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意後,由業主依法辦理有關手續。其次,即使業主大會討論同意了,該項收益也歸業主共有,物業服務企業無權取得該收益。《物權法》的這一條款對此予以了明確,因此,小王有權要求物業公司恢復原狀或者返還收益。
『住改商』的效力
《物權法》第七十七條:『業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。』
案例:小李家住臨街的二樓,樓下的鄰居將住宅改了一下,門朝街外開了一家小火鍋店,每天樓下人聲嘈雜,小李的屋內也彌漫著火鍋的味道。小李去和鄰居理論,但鄰居認為自己並沒有改變房屋的結構,自己的屋子怎麼利用都可以。
法官釋案:對於這種業主改變住宅用途的問題,以前的案件由於改變住宅用途的業主大部分都超出了正當行使房屋所有權的權利界限,因此敗訴;但也有一小部分業主由於沒有改變住宅的房屋結構獲得勝訴。此次《物權法》明確了這一問題,也就是說,業主應該在將自己的住宅改變成經營性用房時,征得像小李這樣有利害關系的業主同意,否則,業主可訴至法院要求其承擔恢復原狀等民事責任。
專項維修資金的使用
《物權法》第七十九條:『建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業主共有。經業主共同決定,可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。』
案例:趙大娘住在住宅樓的一層,樓裡的電梯維修後,業委會將小區的維修資金用於電梯維修的使用情況在小區內進行公示,趙大娘認為自己從來不坐樓裡的電梯,因此不應為修電梯掏錢。而業委會認為電梯本來就是住宅樓的共有部分,無論用不用都應該由所有業主出錢。
法官釋案:建築物及其附屬設施需要維修,於是業主在購買住宅時需要預交一定數額的維修資金,以便於日後統一對建築物共有部分進行維修。其中,重要的是界定共有部分的范圍。《物權法》中重點強調電梯、水箱等,就是要突出二者的代表性,且在實際生活中,兩者引起的爭議比較多。正是由於電梯屬於建築物的共有部分,該部分的維修資金就應該業主共同承擔,因此趙大娘的觀點是站不住腳的。