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備受矚目的物業稅推進工作正在有序展開。國家稅務總局和財政部近日批准安徽、河南、福建、天津4省市為房地產物業稅模擬評稅試點地區,加上首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶,目前已有10省區市開始物業稅征收『空轉』運行。有專家表示,有望明年在現有10個試點省區市中選擇部分地區進行物業稅『實轉』運行,物業稅的開征將有助平抑房價。
國家稅務總局正積極准備出臺物業稅
國家稅務總局相關人士表示,物業稅基本框架已經確定,將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合並,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。也就是說,把現在消費者買房子時需要一次性繳納的稅,放到買房以後按年繳納。
中央財經大學王幼松博士介紹,物業稅也叫不動產稅,它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著市值的昇高而提高。物業稅『空轉』運行,是指虛擬意義上的資金循環,雖然沒有實際征稅,但一切步驟和真實收稅流程相同,由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與,統計物業數量,並進行評估和稅收統計。
記者從相關渠道了解到,隨著物業稅第二輪模擬試點啟動和各項准備工作不斷完善,物業稅已經離正式開征越來越近了,極有可能明年結束『空轉』運行狀態。據悉,有關部門已提出建議,擬從明年起,在部分地區對高檔住房、大戶型住房開展征收物業稅『實轉』試點,並適當擴大物業稅模擬評稅試點的范圍。
物業稅起征點及稅率最受人們關注
物業稅征收基准及稅率的高低無疑是人們最關心的問題。有人認為,按現有住房政策的劃定,90平方米的住房面積應該是稅收基准線;有人認為,擁有第二套房就應該收物業稅;還有人認為,政策性的房改房應該區別對待。有專家表示,由於我國住房已分為商品房和保障性住房兩大類,商品房中又分為普通住宅和高檔住宅,因此物業稅或許會分類征收。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生分析認為,關於物業稅起征點設計、免稅標准和稅率等技術問題還需要征求各方面意見,即使開始征收,也不會所有房產一並征收,有可能從大戶型開始征收,同時,為避免政策調整引起大的變動,起步階段征稅門檻可能定得高一點,稅率定得低一點。聶梅生表示:『對高檔住宅收取物業稅好操作些,采用的可能性較大。但很多地方的高檔房居住者各種各樣,政策該如何界定、如何收取也會廣受關注。』
開征物業稅既有助於平抑房價,又可避免『以地生財』
『我是先買一個小戶型做過渡,等經濟實力強些再換大房子,還是一步到位買大戶型呢?』近日,計劃購房的李先生很猶豫,因為他聽說,住房超過一定面積,國家將對房屋的持有者征稅。與李先生的猶豫相比,鍾女士遇到的則是煩惱:『我名下有兩套房產,一套自住,一套出租,如果很快開征物業稅,就意味著房屋的投資回報率降低了。提高租金,恐怕租客承受不了;如果不提高,就只能降低自己的投資回報。』
業內人士認為,開征物業稅直接增加了需求方持有房地產的成本,對投資和投機性需求的抑制作用較大。一些房地產顧問機構分析認為,一部分投資者可能選擇將手中的物業轉讓,還有准備購房的投資者則可能選擇暫時觀望。
中國經濟改革研究基金會國民經濟研究所所長樊綱認為,物業稅是房地產市場的內在穩定器,而當前對房地產市場的調控政策多是從外部用力。『大家都想分享未來房價上漲帶來的好處,同時又不支付物業持有成本,這就鼓勵了投資性需求的膨脹。』樊綱認為,開征物業稅有利於平抑飛速上漲的房價,有利於減少市場上大量存在的閑置房,有利於減少高檔住宅的需求。
另外,開征物業稅的意義絕不僅限於調控房價,其更重要的意義在於開征物業稅能夠改變地方政府『以地生財』的開發模式,穩定政府稅收來源,避免『土地財政』。『開征物業稅,能夠引導地方政府增加基礎設施,提供更多公共服務,改進區域環境,讓老百姓從房地產價格昇值中獲得更多收益。』樊鋼指出。
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