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就在人們為『第二套房』的定義糾纏不清之時,來自國土資源部和國家稅務總局方面的消息顯示,物業稅的出臺已如箭在弦,除『銀根』外『地根』也同時收緊。
種種跡象表明,中國樓市,正經歷有史以來最嚴厲調控。
近段時間,央行提高二次房貸首付的話題成為居民消費的焦點話題。
不過,就在人們為『第二套房』的定義糾纏不清之時,來自國土資源部和國家稅務總局方面的消息顯示,物業稅的出臺已如箭在弦,除『銀根』外『地根』也同時收緊。
這一信息,證實了此前業內人士接受浙江市場導報記者采訪時所做的分析和斷言。為有效抑制房價,相關政策組合拳正緊鑼密鼓、陸續出臺。
種種跡象表明,中國樓市,正經歷有史以來最嚴厲調控。
樓市面臨嚴厲調控
10月12日,國家稅務總局相關負責人在新聞發布會上表示,目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的准備工作。這一信息意味著,物業稅從『空轉』到『實轉』僅剩下一步之遙。
導報記者從物業稅試點城市之一的南京了解到,國家稅務總局明年或將在現有10個試點城市中選擇部分城市進行物業稅『實轉』,這也引起了房地產界的廣泛關注。
物業稅征稅對象主要是土地、房屋等不動產,屬於持有稅。不動產的承租人或所有者每年繳納的稅值會隨著市值的昇高而提高。很顯然,開征物業稅,對房地產存量市場的持有者及增量市場上的新增需求者,特別是投資性需求,將會起到抑制作用。
從2003年起,稅務總局和財政部就先後批准了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點先行單位,進行房地產模擬評稅試點。今年又批准了河南、安徽、福建、大連四個地區部分區域作為房地產模擬評稅擴大試點范圍。大量准備工作為物業稅的開征創造了條件。
在國稅局表態或將開征物業稅之後,時隔一天,10月13日央行再次上調存款准備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第八次上調銀行存款准備金率。此前,央行發行了1500億元央票,此舉與提高存款准備金率均被業界視為央行意欲再次加息前兆。而今年以來央行已連續五次昇息,貨幣政策出臺接連不斷,因此,導報記者采訪的金融專家斷言,年底央行還會繼續加息。
與此同時,上周,國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(即39號令),這項將於11月1日起正式實施的法規明確規定:『未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的,不得發放國有建設用地使用權證書,也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。』
與央行連續加息及提高二次房貸首付相比,開征物業稅與明令禁止開發商分期領取土地證顯然更像是兩枚『重榜炸彈』。
在接受導報記者采訪時,一位從業近15年的杭州房產公司老總說:『從2005年開始,『國八條』、『國六條』相繼出臺,接著又是限制外資政策、加強住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息及提高存款准備金率,僅僅兩年多的時間,調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲,在中國房產發展史上來說都是罕見的。』
累計調控效應即將顯現
『樓市會出現一定的觀望或恐慌情緒,但很難說會因此降溫。』在接受浙江市場導報記者采訪時,金城集團總經理朱早認為,央行提高二次房貸首付對於購房者來說,影響並不是很大。『很多能買得起第二套房的人,首付提高10%對於他們來說並不會很在乎。而物業稅關乎千家萬戶切身利益,出臺會慎之又慎的。畢竟一旦征收物業稅,影響是非常之大的。不過,杭州不在第一批試點城市之列,所以目前還沒有影響。』朱早稱。
導報記者了解到,金城集團目前在閑林共開發有四個樓盤,均為面積較大的住房而非商住房。從房貸新政實施前後的銷售來看,目前影響還不是很明顯,如果杭州明年不受物業稅的影響,套用朱早的話來說,或許『在一段時間裡,樓市既不會很火爆,也不是很蕭條。』
相對於購房者貸款多支出真金白銀和開發商銷售房款的回收進度受影響,對於房地產業來說,年底的加息預期和明年關於物業稅或將試行的消息,對房價的影響更為深遠,房地產行業可能會遭遇重大衝擊。裕興房產相關人士稱,加息及物業稅是對房地產行業產生實質性影響的政策。
21世紀不動產中國區總裁比爾和金城集團朱早均認為,推動目前房價上漲的重要動力,是需求尤其是投資性購房需求過於旺盛。部分試點城市實行物業稅『實轉』,將對這些城市的投資性購房需求產生一定的擠出效應,增加物業的持有成本,迫使業主將更多的空置物業投入市場以降低物業的空置率,提高物業的流轉率,增加房源的有效供給。
『近兩年來頻繁的加息對房地產行業所產生的疊加效應已不容忽視。』有專家進而指出。本周,南京、杭州等地銀行更對『老小二手房』貸款作出了明確的限制,這些措施,將對平抑房價作用明顯。
如果說物業稅擬明年開征,是一把高懸的達摩克利斯之劍的話,那麼,1500億元的央票發行已經使得人們對年內第六次加息的預期強烈,一系列已經出臺的或將要出臺的調控措施,使得那些准備購買新房和二手房的消費者變得謹慎和遲疑,而一旦房產調控系列政策的效應顯現,房價的漲昇態勢必將受到實質性影響和遏制。
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