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過去兩年間房地產價格的飆昇令人眩目,大量的熱錢在財富效應的驅使下紛紛湧入房地產,但是今天房產投資已經告別『遍地黃金』的年代,合理選擇房產投資品種,纔能繼續獲得較高的投資回報,本文將就此進行探討。
投資低檔民宅?土豆不能永遠賣高價!
房地產投資有個怪現象,就是性價比低的民宅反而昇值快。比如,在北京兩年前如果4000元/米在比較偏遠的地段購買普通民宅,目前的二手房成交價已經達到9000到10000之間,投資回報100%以上;反過來,在兩年前購買中檔公寓花費大約8000元/米,而今天的二手房的成交價不超過12000元,投資回報不足50%。顯然在過去幾年投資民宅可以獲得高回報。
內在價值低的民宅價格飆昇主要得益於『吉芬』效應。1845年愛爾蘭爆發飢荒,沒有營養也不好吃的土豆價格暴漲,而老百姓反而購買更多的土豆而不是其他價格上漲很少的奶酪和牛肉,這就是『吉芬』效應。原因是土豆是老百姓的主食,比較容易填飽肚子,土豆價格上漲讓老百姓更沒有錢了,不得不放棄吃奶酪等稍貴的食品來購買更多的土豆,而這又令土豆繼續上漲到無法理解地步。過去兩年低檔民宅價格的上漲正是由於『吉芬』效應,低檔民宅和土豆一樣雖然沒有太大投資價值,但都是老百姓生活的必需品,房地產價格的上漲讓本來可以購買中高檔住房的居民不得更改購房計劃,轉而購買性價比低的住宅,這是民宅過去漲幅醒目的根本原因。
『土豆』不能永遠賣高價,這是常識,民宅從長期來看沒有太大投資價值。第一、低檔民宅的地段、建築設計、人文環境都令高端自用客戶不會買入,因此無法長期維持高價;第二、政策導向上限制住宅尤其是民宅的炒作,政府為城市低收入者提供保障住房是大趨勢,這種政策導向隨著時間的推移會明顯影響低檔民宅價格。所以未來5年隨著市場供應量增加,居民住房昇級和投資客逐漸拋售低檔民宅,民宅的價格上漲必將大幅放慢。投資中高檔公寓?捕捉地產未來熱點!
《聖經》『馬太福音』第25章中說:『凡有的,還要加給他,叫他多餘;沒有的,連他所有的,也要奪過來。』越是有錢的人越有錢,這就是所謂的『馬太效應』。馬太效應產生的原因之一就是有錢人可以投資於普通大眾暫時買不起但以後有需要的產品或領域,這種提前『卡位』的優勢讓有錢人可以提前布置資產,守株待兔坐等資產未來昇值。
過去幾年全國掀起了轟轟烈烈的購房運動,在『居者有其屋』的想法支配下,人們不計代價的購房,這種全民性需求的爆發是過去房地產尤其民宅價格飛昇的原因。而隨著居民收入的提高,大量中高端群體居住昇級的需要會推高中高檔公寓的價格,這可能是未來5年房地產發展的趨勢。
目前,北京地區中高檔公寓一、二手房價格都已經超過1萬元,偏高的單價和高總價都讓中高檔公寓成交不活躍,但相比低檔民宅理想的中高檔公寓無論一、二手房屋性價比都更高,投資潛力更大。在北京這樣的城市有大量的中高端群體在過去全民的購房熱潮中,或倉促或盲目的購買了小戶型或低檔住宅這樣不適合自己的房屋,隨著居民對房地產價值的認識逐漸理性,以及居民收入的提高,未來中高檔公寓必將再次成為市場追捧的熱點。高檔住宅長期風險低,投資把握核心策略!
一些剛接觸房地產投資的人認為中高檔住宅總價高、維護成本高不如購買小戶型或低檔住宅好出手。這樣的想法就像買股票不買長期看好藍籌股,反而買價格便宜的垃圾股一樣沒有道理。
筆者認為從投資角度看,中高檔住宅長期風險反而要小:首先,過度炒作普通民宅有違國家政策導向,未來不確定政策因素非常多,而高檔住宅的投資屬於富人間的博弈,政府乾預可能小;其次,從國外的經驗來看,日本也曾因日元昇值而出現了房地產價格飆昇的局面,當泡沫破滅的時候普通住宅下跌幅度超過一倍的比比皆是,但高檔住宅的下跌幅度要明顯小。尤其是2006年以來日本的房地產價格出現回昇,但是『淘盡黃沙始見金』,價格迅速上漲50%的都是『一等地』的住宅,而很多普通住宅價格上漲幅度則較小。可見以長期戰略眼光看,高檔房屋投資的長期風險要比低檔房投資小得多。
房地產投資需要考慮的前三個問題是『地段、地段、還是地段』,高檔住宅投資更是如此。以中長期投資房地產的角度來說最常見的投資誤區有兩個,一是認為城市中心區就是最好的地段,實際並非如此,隨著城市的發展中心區也會發生移動,導致中心區變成『老城』;二是投資風景怡人的郊區,但實際情況是受到生活配套和日益擁堵的城市交通影響影響,日本等很多發達國家的富人最終選擇回城,回城首選的住宅恰恰是中高檔公寓。
筆者個人認為,通常隨著國民經濟同步增值的地段是核心商務區和核心教育區(比如北京海淀的高校聚集區),而核心商務區和教育區一旦形成幾乎沒有遷移的可能。投資中檔住宅可多關注這兩個區域。
最後,提醒投資者的是由於投資高檔公寓將來面對的客戶是需要居住昇級的中高端群體,那麼象明廚明衛、公共建築的裝修、綠地、車位等一般住宅不需要考慮的問題也是投資中高檔住宅時要反復斟酌的細節。
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