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熟悉天津房地產市場的人,鮮少有不知道『萬隆』名號的。日前在武清開發區,一個包含35萬平方米商業的70萬平方米大型綜合項目——第六城的建造工作正在有條不紊地進行,而這個巨型航母的建造者正是萬隆集團旗下的優聯。
優聯要乾什麼?
第一次聽人提及第六城規劃的時候,有些不敢相信,直到對方言之鑿鑿、再次重申的時候,纔開始重新審視這個項目。一個住宅項目,配備50%的商業面積,並且這個50%不是幾萬平米、而是35萬平方米,幾乎達到天津一個普通大中型住宅開發項目的總體量。這究竟有著怎樣一種深謀遠慮在裡面?我們不禁為優聯的氣魄而感嘆!
這個疑問在見到優聯掌門人楊家祥時纔得以解開。『其實很簡單,第六城的商業定位根本不是社區商業,我們所要吸引的不僅是全天津市,甚至包括天津周邊,如北京、河北、乃至整個環渤海區域內的消費人群。』
原來,優聯是要造『城』,商業城
但其實,優聯集團一直是一個以住宅開發為主的公司,近兩年突然大手筆的進軍商業地產市場,相繼開發了U6街區、第六城•城市廣場、第六田園商業街,還有即將開發的優聯廣場,商業開發面積佔總開發面積的比重越來越大,轉型速度之快多少有些匪夷所思。『轉型主要源於公司發展戰略的需求。』
據楊家祥介紹,早在兩年前,天津的住宅市場還處於快速上昇期、眾多外地開發商紛紛搶灘天津市場時,優聯集團就針對該市場進行了一次大規模的廣泛市場調研。結果顯示,5000元/平方米是普通購房者房價承受力的上限;單位售價超過7000元的項目,電話諮詢或者到售樓處探訪的購房者見少;而只要房價超過8000元/平方米的時候,不管地段如何優越、品質如何高,樓盤銷售速度明顯放緩,基本是兩三天纔能售出一套房屋的狀態。依據南方一些房地產發達城市的經驗,當住宅市場保有量到一定程度的時候,商業地產的價值就會凸顯。『當時我們判斷,天津的住宅市場即將接近頂峰,而商業的價值在天津被嚴重低估,很多區位的寫字樓、商業的價格都賣不過住宅,這是不正常的。』
於是,意識到其中商機的優聯集團果斷轉型了
外地開發商挺進來,本地開發商路在何方?
日前,有個朋友掰著指頭數了數,發現如今天津房地產市場上大大小小、國內國外的外來開發商竟然有30多個,天津作為環渤海區域的中心,成為了不折不扣的香餑餑。或准備充分、或財大氣粗的上市公司、大開發商們在天津出手不凡,屢屢爆出一條又一條震動整個市場的新聞,天津的地價紀錄更是被不斷刷新。『本地開發商在土地儲備方面跟外來的上市公司很難比拼,最早一批習慣於開發完一個項目後再去找地做新項目的開發公司基本被市場淘汰了』,因為當他們做完一個項目再找地的時候,纔猛然發現天津的市場早已今非昔比,土地市場的爭奪日趨昇級,招牌掛後的地價已非他們能夠企及。
面對日益嚴峻的市場形勢和競爭壓力,要想繼續生存、在市場中佔有一席之地,並且不斷發展壯大,本地開發商需要根據各自的實際情況做出相應的調整。優聯集團由單一的住宅開發逐漸向商業地產、旅游地產、多元化復合型地產方面的轉化,恐怕也是博弈天津樓市的一種積極舉措。
蓋適合老百姓居住的好房子
什麼樣的房子纔可以被稱為『好房子』?這個聽起來有點可笑的問題在房地產營銷花樣翻新的今天,卻顯得有些凝重。大家被各種各樣憑空杜撰、隨意創造出來的房產名詞包圍著,一方面是消費者對著不斷漏雨的屋頂焦急萬分,一方面是售樓人員樂此不疲的宣傳著最新包裝。
作為開發商,楊家祥表示,每一個家庭都有著不同的經濟承受力和家庭模式,所需要的居所因此而不同,開發建設出真正適合老百姓居住的房子纔應該是開發商們努力的方向。
楊家祥將天津與南方城市的不同居住習慣進行了簡單的對比。南方城市宜人的自然氣候條件往往令生活在該城市的居民更願意把自己更多的時間放在室外,聊聊天,喝喝茶,愜意地在戶外享受生活,對於他們而言,家只是一個住所,通風良好可能是他們對住宅最重要的要求。而天津則不然,作為典型的北方城市,受自然條件影響,居住者更願意一家人圍坐在電視機前,享受三口之家的溫馨,在居室內的時間明顯比南方城市居民多。因此,居住在北方城市的人對於房屋的要求更多、更細致一些。
楊家祥指出,開發商在規劃設計住宅時,不能僅僅考慮整體建築的造型美觀和施工方便,而犧牲了各空間的功能要求。『開發商在設計房屋時,應該按照每個功能區(如客廳、臥室、衛生間、廚房等)最基本的尺寸要求,盡量從老百姓的角度出發,考慮他們能夠承受的經濟情況和居住需求,為他們打造適合居住的環境。』楊家祥是這樣說的,也是這麼做的,他們的項目第六大道、第六田園都是對楊家祥以上觀點的詮釋,居住於此的業主們如今對社區仍是好評如潮。
房產市場的隱懮,建築師的遺憾
隨著購房者對住宅建築品位的逐漸提昇,對居住質量的要求越來越嚴格,對一個房屋建築細節的綜合考量,成為成熟購房者的重要購房取向。
『比起10年前,我們現在的工程建設周期大大的縮短了,工程建設速度大大提昇;在建築工人的技術要求方面也較以往降低了不少,現在的建築工人往往沒有嚴格的培訓要求,另外,由於其流動性強,這些人的責任心也會較差;更重要的是受需求影響,現在的工程開發量大,因此,工程質量水平必然存在一定差異。』楊家祥對目前工程質量問題作出這樣的評價。『我們曾去過歐洲一些國家考察,關注過他們的建築細節,例如他們的窗檐下方都會安裝一個出水槽,簡單的東西,但的確解決了業主的漏水困繞。』楊家祥說,『在我們的項目中,也會考慮到對細節的處理。』談話中,楊家祥的態度表露無疑,細節其實就是對居住者的一種責任。
楊家祥帶領著他的團隊,在8年的探索中碩果累累。『誠信穩健、專業創新、平等開放、執著敬業』是貫徹始終的優聯精神,朝氣蓬勃的優聯團隊將秉承核心價值觀在房地產市場中,克服重重困難,成為天津房地產市場中的常勝之軍。
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