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日前,國家出臺了穩定房價、調整住房供應結構的六條措施,針對這一話題,記者采訪了天津市優聯投資發展有限公司總經理楊家祥。
建設部等九部門出臺的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中提出:自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。資深建築師出身的楊家祥,顯然對戶型的面積和比例最為敏感,他對此提出了兩條見解。
戶型作為住宅產品的一項重要指標,首先應該滿足地域和氣候的要求,其次應該和具體的地塊、地段價值相匹配。比如,從戶型面積上來說,在我國北方受氣候影響,家庭衣物被褥較多,佔用空間大,加上北方居民在臥室時間較長的居住習慣等,天津家庭更喜歡面積相對較大的主臥室。
楊家祥說,根據在天津長年做建築設計工作的經驗,90平方米的戶型略顯不足,如果能保持在95—98平方米,這樣設計出來的戶型可能更好用。因為在一個兩室戶型中,天津住宅的主臥室在18平方米比較合適,而不像在南方城市,主臥室只有12-13平方米就足夠了。他提議,可以開展一個大型的社會調查,向市民征集一種最合適的主流戶型面積。
面積較小的戶型帶來的是總房款較低,但是,如果樓盤項目本身所處的地段非常好,太小的戶型,太多的房屋套數,又會在一定程度上降低項目的居住氛圍和品質感。對於戶型比例,『國六條』中只是給出了一個總量上90平方米戶型佔到70%以上的控制,並沒有明確到是否約束到具體每一個開發項目都適用『90平方米戶型佔到70%以上』。
對此,楊家祥建議,一個城市的住宅開發最好在總量上加以控制,而具體到某一個開發項目的時候,戶型比例最好適當地靈活一些、放開一些。這樣,因地制宜,根據地塊特征和品質,設計開發出更符合市場需求的戶型品種。
對於市場上現存的戶型開發比例,楊家祥認為,確實存在戶型面積較大的情況,其中也有部分原因屬於開發商人為炒高,刺激消費者追求『大房』的攀比心理。雖然人人都有向往舒適生活的願望,但是市場『引導過度』,也會超出普遍的消費水平。好在天津市民一向虛榮心不強。當然,從倡導節約型社會的角度出發,無論是政府部門還是開發商,都應告訴老百姓一種理性的生活方式,更好地引導社會消費。
對於『國六條』的其他一些內容,楊家祥認為都很容易理解和接受。他說,在開發信貸條件、項目資本金比例等方面,開發商應該這樣做而且已經在這樣做了。
記者問到目前其他開發商同行對這次國六條的反饋,楊家祥說,主要出現了兩種心態。『一種是認為大戶型要昇值,奇貨可居了。但我認為這種可能性不大。在房地產行業的現有資金水平下,開發商不可能把房子壓在手裡坐等昇值,因此這種說法帶有炒作嫌疑。』第二種則是歡迎和理解的態度。
具體到『國六條』對優聯公司的影響,楊家祥認為還是有利的。雖然調整戶型會造成一定的工作困難,但是,對於普通住宅產品而言,目前的品質差別已經不大,在這種市場條件下,價格就成為最重要的砝碼。『誰對利潤追求得低,誰就會更有市場競爭力。』
問及『國六條』對整個市場的實質性影響,楊家祥預計說,半年後就會呈現。當然,在外地,聽說已經有開發企業開始拋售土地了。這至少印證了房地產調控,首當其衝受到衝擊的是那些投機商和沒經驗、專業度不夠的企業。他相信,經過多次的宏觀政策調控,專業的開發商能夠更好地適應變化,變得更成熟,這些調控對於開發商和樓市的健康發展都是有利的。
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