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天津商業發展歷程
天津從自建衛伊始,就是因河而起,因商而興。天津史稱72沽,而其中的『沽』,漢語最早的意思就是『買』或『賣』,後來纔用於水,所以,把經濟貿易的地方起名叫『沽』直截了當。『直沽』中的『直』,從字面上看有『在直的河道進行直接買賣』的意思,類似現在的批發市場。直沽、漢沽、塘沽……一個個富有商業氣息的地區名稱,記載了天津市600餘年來的悠久的商業發展歷程。
幾百年來,雖然天津商業幾經興衰,更經歷過幾次戰爭的無情摧殘,但幾百年的積淀已深深造就了天津市濃厚的商業氛圍,商業仗著得天獨厚的先天條件不斷向前發展。
特別是改革開放之後,商業流通領域改革,打破了『三固定』、『三分割』的經營模式,逐步建立起國有、集體、個體一起上經營格局,各種經濟成分的商店如雨後春筍般出現在市場面前。這期間天津零售業僅在濱江道、南京路一帶就接二連三地崛起萬米以上的零售大商場十幾家。
近年來,隨著天津市商業、飲食業、服務業逐步走向成熟,同時依靠政治地位,區位優勢,產業發展,天津市商業發揮出了無窮的潛力,發展明顯提速,商業市場空間廣闊。
傳統商業運營模式淺析
商業是一座城市的靈魂,老的商業運營模式要改進,新的商業組合要出新,這樣,纔會吸引更多的本地和外地投資者,吸引更多的高質量的大品牌零售商匯聚津城,纔能使商業項目成為帶動天津城市發展的主旋律,改變天津商業死氣沈沈、總是一蹶不振的現狀。
對天津商業的現存業態來講,有特色的品牌及連鎖店相對缺乏,是部分商業項目失敗的原因之一。根據國外統計,發達國家商鋪擁有量為1.2㎡/人。在我國,只有上海能夠接近這個數字。從這一角度來說,天津商業的發展空間還是很大的。但是,部分房地產開發商只看到了這一巨大的市場缺口,而忽略了進入商業地產的高風險性和對操作者的高要求,因此造成了市區大型超市、專業化賣場的盲目上馬和過度集中,最終導致了許多開發商接連受挫。
目前,天津的商業物業運作尚處在摸著石頭過河的初級階段,還沒有形成一套系統科學的理論。天津的市級商業區大多存在著較突出的交通與流通矛盾,交通極為不便。在商業地產的設計和布局中,有一條規律:交通便利程度與人口流通量成正比。也就是說,越是交通便利的地方,人口的流動程度越快,也就越能為商家帶來更多的利潤。因為商業地產中的人流與其他領域不同,該地區的人口流動具有雜亂無章性。人們可能想要從東面的某個位置到南面的某家店鋪去,也可能剛從這裡出來又要去北面。如果沒有便利的交通作為保證,必定會束縛商業的發展。
以和平路為例,雖然有900路公共汽車作為溝通兩邊的橋梁,但仍然無法滿足人口流量的需要。商業街過長容易使消費者產生疲勞,應該在適當位置設置咖啡店、酒吧等休憩場所,而這些功能在天津基本都被麥當勞和肯德基所取代,顯得過於單一。大型商業街內容重復、毫無新意,蔑視消費者的智商、審美品位和消費需求,除了能滿足天津廣大市民的基本購買需求外,根本談不上特色和層次,使許多擁有較高審美需求的白領一族不得不季節性地飛往北京、上海、廣州等地為自己批量性治裝。所以說,新建的商業項目想要成功,首先的前提是必須有不同於以往商業項目的新東西,能吸引住日益挑剔的消費者的眼球。新建商業項目不應一味求大,這需要一個過程,需要開發商具有前瞻性,纔有可能成功,在市場上取得一席之地。如果該地區不是商圈,則更應注重特色。
另一不可忽視的現象是,市中心區域空心化,使一些大型商場遭遇尷尬,幾經調整業態,卻始終走不出蕭條的怪圈。這一事實已作為前車之鑒,促使一些投資商調整策略,在布點上做出新選擇。一些具有高瞻遠矚專業眼光的業內人士看到了,逐漸向城區邊緣擴散成為了天津商業地產發展的必然趨勢。
隨著中國城市化加速推進,大城市的『逆城市化』正成為一種趨勢,即中心市區的人口要向邊緣和郊外擴散。商業地產服務於居住人口,人口的居住郊區化必然導致購物的郊區化。預計五年內,全市近郊至少將增加30平方公裡(3000公頃)的居住用地。按1.5的容積率計算,可形成建築面積4500萬平方米的住宅,按人均建築面積30平方米計算,至少可吸納150萬人口在郊外定居,對於商業地產的擴張,這無疑是一個巨大的市場。加之市區商業網點資源逐漸減少,開店成本加大,向周邊尋求新的空間將成為新的趨勢。
從發展前景來講,天津商業地產發展趨勢確實很大,但也要明確,作為一個項目開發之後誰來經營?如何解決地區與地區之間存在著的許多差異?這些都是想要進入商業地產領域分一杯羹的開發商們所要考慮的,因為這些都直接影響商業項目的後續性,也就是說對商業項目的成功休戚相關。
目前,很多一度炒得沸沸揚揚的商業項目,比如上X商業街、X華國際商業中心、萬X商業廣場……雖然曾經輝煌,但是目前的經營狀況只能用『慘淡』兩個字來形容。之所以會有這樣令人大跌眼鏡的情勢急轉直下,是因為這些商業地產開發商只注重短期銷售業績,只考慮了開發商的資金回籠和豐厚利潤,忽視了商業地產項目的持續性,沒有看到一個商業地產項目之所以成功的根本——只有做到使商家和廣大消費者雙贏,將商家和消費者長期地甚至永遠地留住,纔稱得上是一個成功的商業項目。
因此,做商業地產必須轉變觀念,商業地產比住宅更需要後期的經營和管理,成功的商業地產應該是先商業後地產。商業地產雖然是商業與地產的結合,但在地產開發的全過程一定要圍繞商業為中心,商業地產更重要的是商業。先商業後地產是一種觀念的轉變,即從開發走向經營。而實質就是從商業低產的最終消費者(即商業物業的經營者)的角度去看問題,從他們的需求出發,開發符合商業規律的商業物業。
以往很多開發商開發完商業物業後大多以銷售為主,只有當銷售不出去纔考慮租賃,這樣有利於盡快回收資金,規避開發商面臨的市場風險。但是這種操作模式過於功利,只考慮了開發商的短期利益,因此常會出現火爆銷售過後,商戶的慘淡經營,最終傷害了房地產開發商的信譽和專業形象,不利於開發商的品牌口碑的傳承,不利於其今後再開發商業項目,最終損害了開發商的長期利益。這些以往的慘痛教訓令開發商們警醒,做商業地產不是一件簡單的事,不是蓋完了賣完了賺錢了的事,盲目上馬、簡單操作最後傷害的不只是商家,不只是被忽悠了的廣大民眾,不只是熱心支持對該項目報以厚望的相關政府部門,還有開發商自己,還有看不見摸不著的人心、信心……
根據國外成功的經驗,商業項目開發完成只是項目的開始,後期的經營管理纔是項目成功的關鍵,因為所有的投資者都要從後期的租金收入來實現投資收益。在後期經營過程中,商業管理要有統籌的計劃,不僅是開業、日常營銷和對外形象等方面的規范動作,還應該有幫助經營者協調政府有關部門的關系,要進行不斷地招商等等。要謀求商業地產的發展出路,有效地解決後期經營這一關鍵環節的問題,把握商業規律和形態,開發商要在意識上明確商業地產的功能是商業經營,而產品的高品質關鍵就在於後期服務。只有有效地解決了意識和專業化運作問題,商業項目在後期經營中纔能實現持續的輝煌。商業地產要求開發商身兼投資者、經營者、物業經營者三種身份,打破以往誰開發誰經營的舊有框框。
當然,持有商業物業要慎重,因為自持商業物業有一個必要的前提,就是資金雄厚,擁有商業物業經營方面的優勢,二者缺一不可,開發商要將自身的實力和商業項目的可持續發展相結合,纔能夠長期立於不敗之地。縱觀天津地產界,從來都沒有哪個公司做商業地產自持的,按固有老眼光來看,這簡直是慢性自殺。但是,2006年,我們在這一領域內意外地看到了『自持』這個令人吃驚的字眼。
優聯集團——領銜突破天津傳統商業模式
天津優聯投資發展集團有限公司總經理楊家祥談到『我們的今年的工作重點是商業地產,第六大道和第六田園這兩塊地的附屬商業10萬平方米(包括第六大道正施工的4萬平米和第六田園的6萬),第六城今年預計開工15萬平米,優聯廣場預計16至18萬平米,年底要開工打樁。從目前來看,做商業地產是需要很強的資金實力,我們有了第六大道和第六田園這兩個項目的資金積累以後,希望把資金沈淀到公司自己的物業。作為我們這樣一個規模的開發商不是很大,能夠做這樣的決斷就說明了企業本身的實力。我們能夠決定我們要做自持物業的話就意味著我們有這個資金。』
做一個『對社會負責、對業主負責』的房地產開發企業是優聯集團一直以來堅持的理念。房屋這個商品本身具有的特殊性,優聯集團將打造項目更多地理解為『創造夢想的過程』。優聯集團將開發商、投資者、經營者、消費者幾種身份有機結合為一個整體,沒有單純考慮利潤最大化,而是打算做天津史無前例的自持商業地產,打破天津固有商業模式,根據企業自身優勢創新出商業地產開發經營新模式,這既符合優聯的企業文化,符合優聯對社會的責任感、對合作伙伴的責任感、對客戶的責任感,同時也體現出優聯集團做事情負責任的態度。
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