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『夫妻購房,如果雙方接受了登記機關詢問筆錄,並且同意只以一方姓名登記,那麼這套房屋將不算作共有財產。』10月2日上午,成都市第30屆房交會二手房交易市場二樓電子大屏處座無虛席。房產學校之『《物權法》實施後二手房買賣的新動態及舉措』的講座正在舉行,來自成都市房地產交易中心買賣過戶部科長何宇,向廣大市民詳細介紹了有關《物權法》實施之後,涉及到房屋買賣過戶中手續辦理系列新變化與新動態。
1夫妻買房一方沒登記不算共有財產
據何宇介紹,成都市在辦理房屋交易主要遵循的是《房地產管理法》、《婚姻法》、《繼承法》、《民法通則和合同法》等一系列法律。以此認定的房屋產權登記可能只有一人,但只要房屋是在婚姻關系存續期間取得,那麼便是夫妻共有財產。也就是說,在房屋的登記人背後,房屋還可以存在隱名共有人。
在《物權法》實施後,這種傳統將會發生改變。房地產登記機關將建立不動產登記簿。不動產登記簿是確定房屋權屬的最權威的憑證,根據《物權法》第十七條規定,『不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為准。』也就是說,物權法實施以後,不動產登記簿纔是真正的房屋身份證,當房產證與登記簿不一致時,須以登記簿為准。而房屋的權屬,也以登記人為准。換言之,如果夫妻雙方買房,如果只登記一方名字,則不視為共有財產,登記方單方享有對該房屋的處置權利。
但這是否會與《婚姻法》有關夫妻共有財產的規定產生衝突呢?何宇解釋說,不會發生衝突,根據《婚姻法》,對於夫妻關系期間取得的財產,夫妻雙方可以共同擁有,也可約定歸其中一方所有。而當登記機關在進行房屋登記時,也會對夫妻雙方進行詢問記錄,這個記錄實際上就是夫妻雙方共同達成的一個有關同意某一方單獨擁有該房屋的書面約定。如果夫妻雙方意見不一致,就不可能產生這份約定,其產權登記也將暫時不能達成。不過對於10月1號之前的房屋辦理,仍將遵循法不溯及既往的原則,遵循以往的原則進行交易手續辦理。
2手續辦理將新增三種登記
據何宇介紹,在《物權法》實施之後,為確保物業利害關系人的切身利益,將新增預告登記、異議登記、更正登記三種登記類型。
登記1:預告登記防止一房多賣
在商品房或二手房買賣中,由於簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產權登記之間存在一定的時間差,一些不良房產商或房東常常一房多賣,買受人的利益因此受到極大損害。對此,物權法實施後的『預告登記制度』將全面杜絕此種行為的發生。在《物權法》實施以後,買房人可以按照《物權法》的規定,在簽訂購房合同之後,按照約定向房屋土地管理部門申請預告登記,預告登記之後,賣房人如果再想將房屋出售給他人,必須經預告登記人許可,否則不發生物權效力。不過值得注意的是,預告登記的有效期為三個月。辦理預告登記之後,應當及時辦理不動產登記。否則,自債權消滅或者能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請產權登記的,預告登記將失效。
登記2:異議登記防止假冒房主
一對戀人共同購買房產一處,但產權證上只寫了甲的名字。後雙方因故分手。甲試圖私自賣房,被乙發現,甲拒不承認該房屋是雙方共同購買,如此情況該咋辦?《物權法》為避免這種現象的發生,專門設立了『異議登記制度』。當出現不動產登記簿記載的權利人不同意變更登記的,利害關系人可以主動地采取措施,先申請異議登記。利害關系人一旦起訴,不動產產權就進入靜止狀態,而買房者在看到此房存在爭議後,一般不會匆忙購買,從而通過制度保障異議人通過勝訴判決能夠得到不動產的所有權。不過值得一提的是,異議登記的規定雖然可以對真正權利人提供保護,但這種保護只是臨時性的。《物權法》規定,如果申請人十五日內不起訴的,異議登記失效。
登記3:更正登記保證百姓與政府平等
更正登記,是指當不動產登記簿的記載發生錯誤或遺漏時,登記機構依據當事人的申請或者依職權予以更正時所進行登記。不動產物權變動只要進行登記,那麼無論采取何種審查方式,都不可避免地會出現登記錯誤、遺漏的情形,為了能夠及時地消除因登記錯誤或遺漏而造成的登記權利與真正權利不一致情形,有效地保護真實權利人的合法權益,物權法第十九條第一款規定:『權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。』這條規定的出臺,保證了百姓與政府部門在平等的位置上交換意見,增強了百姓對政府的信心。
溫馨提示
購房時間今後將以登記時間為准
據介紹,《物權法》對房屋購買的另一個重要影響是其購房時間計算方式的變更。10月1日前房屋的取得時間,以房屋當事人簽訂購買合同時間為准。《物權法》實施,且不動產登記簿建立之後,房屋的購買時間以載入了不動產登記簿時間為准。
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