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近兩年,關於中國是否存在房地產泡沫的爭論此起彼伏,莫衷一是,而房地產價格卻毫不理會這些爭論,持續上漲。房價到底會漲還是會跌,首先要看說漲說跌是誰。如果一些房地產商說漲,那等於沒有說,不怎麼可信,因為世界上賣東西的絕少有不說自己的東西好的,更不可能說自己當時賣的東西會下跌(這樣等於把現實的購買者趕走)。有些手裡有房,甚至在炒房,或是不缺錢買房的人,不管是經濟學家還是什麼人,也不大可信,因為他們要麼不在意房價漲,因為買房對他們不在話下,或者手中有房,好等著房價上漲後沒事偷著樂。
其次要看說得有沒有道理,是否有依據。本人默默無聞,也不代表誰的利益,說的話是否客觀,自有公論:
一、價格由價值決定,同時受供求關系影響。上海房子的價值到底是多少不好判斷,但是看看日本的例子,日本因為人多地少,所以舉國上下認為日本的房子應該大漲特漲,結果在最高峰時,東京及周圍三個地區的理論地價超過美國整個國家及在美國忸約證券交易所上市的所有公司的淨資產值。在這樣的氣氛中,人不免狂熱,失去應有的理智。所以恐怕不能因為上海的土地成本高就認為上海房子的價值就應該高達10000以上,因為土地的價格並不代表價值。
二、前幾年,因為住房分配貨幣化,原先不少人從單位以很低的價格買入產權房,再高價賣出,產生一個財富效應,這樣購買能力增加,又有改善住房條件的需求,而這部分購買力最近幾年正在集中釋放之中,而這種低價買入公房,高價賣出的好事已經不存在了,所以這部分購買力一旦釋放完畢,對房地產市場的推動力就會突然消失。
三、那個中國老太太辛苦了一輩子,終於積累了足夠的錢買了一套房子,卻沒來得及享受就去世,而美國老太太早早住進好房子,在去世前還清所有貸款的故事廣為流傳,現在貸款買房是比較普遍的現象,房貸成為銀行的優質資產。可是最近幾年中國銀行房貸總額大幅上漲的幾年,正是中國連續降息,還貸壓力不斷下降的幾年。現在的利率是改革開放以來最低的,一年期存款利率只有2.25%,而貸款利率不過5%多一點,但是20多年來中中國平均一年期存款利率是4%左右,按現在的利差來算,平均貸款利率為7%左右,而美國幾十年來平均的住房貸款為8-9%,如果貸款利率上漲到7%,還會有那麼多人熱衷於貸款買房嗎?恐怕以前大量貸款買房的人倒是因為還貸壓力太大而陷入財務泥潭。而且在世界各國,不同時期,總會是銀行存款利率高於通貨膨脹率,而現在的中國卻相反,這本來就是反常的,利率遲早漲到物價漲幅之上,而且中國現在已經開始十年來的首次加息了。這樣,未來幾年不大可能再有持續的新的借助銀行貸款的金融杠杆的住房購買力。
四、中國極有可能以後會推行物業稅。什麼意思呢?就是國家把地皮免費給開發商,這樣房子的價格就不包括土地,價格會大跌(現在房價中土地成本大約為40%)。當然地不是免費的,由購房者在30到50年的時間內平均交納。你想這樣的政策一出,誰會去買那些包括地皮成本的房子呢?已經交了土地成本的房價還會這麼高嗎?而且二手房也不好賣出,因為大家都願意買低價的不包括地皮成本的房子。這個政策我看一定會實行,美國等一些發達國家就是這樣的。
五、根據中國的法律,業主不擁有住房土地的所有權,只有使用權,最多只有70年的使用權,也就是說,在70年後,土地所有權就結束了,至於是重新向國家繳納土地使用權費還是以後就可以免費使用,或是由國家根據客觀情況收回使用權,不得而知。可是70年總會過去,這一天總會到來。因為有關法律頒布不久,所以最早的商品房也離土地使用權期限尚遠。可是人們會越來越認識到這個問題。但是現在市場上決定房價的往往是交通、地段、環境等,從不考慮土地使用權期限,當人們開始普遍考慮這個問題時,土地使用權期限少的房價必然下跌,特別是房齡長的二手房。
六、不管是匯市,還是股市,或是期貨市場,越是漲得最厲害的時候,就是快要見頂的時候,在1929年美國紐約股市大跌引發全世界經濟危機之前,大漲特漲,交易火爆。樓市也是如此。而且這裡有一個慣性定律,價值越大的商品,要漲起來就越困難,但一旦漲起來,就能持續較長時間。比如股票,如果是大盤股,市值100個億,那麼一般不容易漲起來,因為要推動它,要較多的資金,而一旦開始上漲,就不容易停住,不象市場上青菜的價格,一天可能三變,或如同女孩子的心思一樣不可測。同樣房地產市場因為資金密集,一旦上漲,會持續很長時間,但是一旦開始下跌的話,也是不容易回頭的,比如香港,1997到2002年,長達五年,跌去60%。日本經濟今年出現了復蘇的跡象,但是房價再挫5%。
七、現在中國基本沒有什麼供不應求的,除非是一些壟斷性的產品,因為現在社會資金充足,一旦某個行業利潤率高,那麼資金就會湧向這個行業,從而降低這個行業的利潤率。比如火柴,如果能有200%的利潤率,那麼產量很快就會大漲,利潤率很快下跌,甚至為負,這時會有很多投資者不得不退出市場,這樣逐漸利潤率會上漲,最終與社會平均利潤率相當。但是房地產這個行業為什麼能持續幾年興旺而不見衰退呢?因為生產周期長。一個地方的火柴廠可能一個月內增加十倍,但是一個地方的在建房地產項目如果在一個月內增加一倍都是不大可能的大躍進了,而且需要的資金多,同時不正當競爭、不公平競爭情況嚴重。所以一時間這個行業的利潤率不能很快下降,於是房價高。但是世界上任何事物都有其興衰周期,生產周期再長也不是無限的,總會有這一天。冥王星圍太陽轉一圈的時間長不長,長,200多年,200年夠長了吧?200多年一過,不就轉回來了嗎?人不可能長生不老,房價也終會下跌。
八、按最近幾年房地產發展速度,遠遠大於GDP的增長速度,這樣下去到2020年以前,中國房地產業的GDP會超過整個國家的GDP,這可能嗎?所以增長速度一定會下降。
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