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第一,產業轉移。由於產業轉移造成局部地區居民大批外移,出現房地產過剩。例如,美國的匹茲堡曾經是北美鋼都、第五大城市。在上世紀70年代,美國鋼鐵工業走下坡路,大量鋼廠關門倒閉,鋼鐵工人不得不轉移到別處謀生。從前,匹茲堡的鋼鐵工人聚集在莫羅格海拉河谷,如今那裡的房屋大量過剩,出現了好幾個幾乎無人居住的『鬼區』。這些地區的房地產價格跌得一塌糊涂。由於產業轉移造成的房價下跌必然是局部地區的現象。目前中國還沒有出現大規模的產業轉移現象,但是今後若乾年內這個現象是會出現的。
第二,環境污染、瘟疫流行、地震海嘯等災害,嚴重損害居民的生活品質,有錢人紛紛逃離,導致當地房價下降。例如,加拿大哈密爾頓的鋼廠排出的煙塵使得周圍房地產價格明顯低於其他地區。目前,北京和一些大城市的環境污染問題相當嚴重,可是人們還是奮不顧身地湧入這些大城市,在人口流動趨勢上還很難判斷到什麼時候纔會出現拐點。
第三,在經濟蕭條時期,由於失業率昇高,會使房價在短期內下降。例如,在1990年的經濟衰退中,美國東北部和西部的房價分別下降了6.8%和3.5%。然而,一旦該地區的經濟走出低谷,房價就會反彈,甚至超出衰退前的水平。不過在房地產供給彈性較低的地區,即使在經濟衰退時期房價也不會下降。美國的硅谷地區在2000年之後遭遇了IT產業泡沫崩潰的衝擊,許多信息企業大規模裁員或破產,失業率空前,可是房價非但沒有下降反而繼續攀昇。由於經濟基本要素的原因而產生的房價波動是相對溫和的,這種波動和經濟周期有著一定的相關性。中國房價自2004年纔開始高速上漲,眼下還看不出下一個經濟蕭條期到來的時間。
第四,利率、稅率上昇。如果基本經濟要素惡化,例如長期真實利率出乎意料上昇或者稅率發生重大變化,都可以導致房價下跌。中國人民銀行曾經數次調整利率,可惜房地產市場對此的反應並不敏感。中國的稅制改革嚴重落後,在下一步稅制改革中有關房地產市場的房地產稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都必須跟上,這一條纔可能起作用。
第五,土地政策放松。如果放寬土地控制,增加房地產用地供給,有可能在短期內壓制房價上揚趨勢。為了應對房價增速過高,北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量,這對緩解房價飛漲的壓力肯定起了作用。但是,從增加土地供給到商品房上市還有相當長的滯後時間,在短期內可能還不能發揮作用。而且,一般地說,凡是房地產供給彈性比較低的地方,房價波動就比較嚴重。例如,北京、上海的城區土地資源有限,想增加供給很難,因此房價的波動幅度也就會大於其他地區。
第六,政府乾預。實踐證明,在房地產過熱時,如果政府采取緊縮貨幣政策,或者采取針對房地產投機活動的稅收政策,或者直接規定房價漲幅,都能夠在短期內比較明顯地壓抑房價。但是,政府政策能不能把房價壓下來呢?經濟理論早已證明,除非政府直接設定房價(如同在計劃經濟體制下的價格管理),無論是采取貨幣政策或財政政策都只能在一段時間內壓抑房價。從長期來看,人們的理性預期將在很大程度上抵消政府貨幣、財政政策的作用。
第七,遭遇金融危機,泡沫經濟崩潰之後,房地產價格會一落千丈。這在日本、泰國、中國臺灣等地的房地產市場都已發生過。顯然,只有金融危機纔是導致房地產市場崩潰的最主要的威脅。但是,在遭遇金融風暴之後,整個金融體系都崩潰了,老百姓連正常生活都成問題,哪裡還買得起房子?
在列舉了影響房價上漲和下跌的要素之後,必然產生這樣的問題:到底哪些要素對房價變動的影響最大?如果像開中藥店那樣列舉所有可能影響房價的因素而不加分析,在很多情況下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾,使人無所適從。
挪威的房價從1992年以來上漲了3倍。在世界各國當中,挪威的房價上昇之快可以說是個典型。許多人關注在挪威是否出現了房地產泡沫經濟。挪威的經濟學家漢寧·加可森和他的同事利用計量經濟模型分析了影響挪威房價的各種要素,得出了一些非常有意義的結論。他們使用的計量經濟模型並不十分復雜,卻包含了許多變量。這個研究使用挪威近30年的房價數據分析了各種經濟變量和房價的關系,最終得出結論:影響房價的最主要的因素是利率、住宅存量、失業率和家庭收入。由於經濟基本要素的變化可以較好地解釋房價變化,因此,說挪威已經出現房地產泡沫的論斷是缺乏根據的。當然,挪威和中國國情相差甚遠,不能用挪威的結論來套中國房地產市場。但是,挪威經濟學家采用的研究方法很值得借鑒。
若要分析中國房價走勢,絕對不能單憑個人的偏好隨意做出判斷。影響中國房價的要素和其他國家未必一致,利率、稅率等基本要素對房價的作用機理和其他國家相差甚遠。因此,必須針對中國特殊的國情建立經濟模型,定量分析房價的走勢。在得出結論之前需要做大量非常艱苦的數據收集、整理工作,要掌握確切的第一手資料。
雖然我們還不能就中國各地房價的變化態勢做出比較准確的判斷,但是從整體上來看,不僅推動房價上昇的幾個因素都存在,而且相當強勁,而導致房價下跌的因素都不強。因此,我們可以比較有把握地判斷,在近期內房價還是處於上昇通道。無論是政府官員還是一般民眾,對於房價的合理上昇都要有思想准備。
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