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安信證券陶學明
報告摘要:
政策要點:
1.重申35%資本金要求;重申嚴禁囤積土地和房源等。
2.對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。
3.商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動(不得『加按』)。
點評:
1.對房地產長期的、真實的需求沒有影響,主要是針對投機性購房,著重控制房地產市場投機行為、控制銀行信貸風險;而且整體而言該控制措施較為溫和,也不影響主要以自有資金購買第二套住房的消費者。
2.近期地產板塊價值將重獲進一步認識:近期籠罩在房地產股票市場上的過度悲觀因素將會消除,該板塊的市場價值重新進一步獲得認識。
3.注意後續組合拳措施:需要我們引起注意的是,政府對房地產市場價格上漲過快確實不滿意,而且很重視。在此次通知的第1條重申了35%資本金要求和嚴禁囤積土地、第2條重申嚴格土地儲備貸款,因此我們認為政府對房地產市場必會有後續配套政策或措施,至少進一步嚴格執行前期政策措施。
4.對地產股中期價值影響:房地產公司估值將呈現差異化發展。象萬科這類具有很強的開發能力的全國性公司、融資渠道通暢、並有適度土地儲備能力的公司的價值會進一步提昇,而較多以土地儲備取勝的公司估值水平應該低於前類公司。
1.政策要點2007年9月27日,中國人民銀行和銀監會出臺政策:關於加強商業性房地產信貸管理的通知。通知要點如下:
1.嚴格房地產開發貸款管理:重申35%資本金要求;重申嚴禁囤積土地和房源等。
2.嚴格規范土地儲備貸款管理:商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放,且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年。
3.嚴格住房消費貸款管理:
對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的,貸款首付款比例(包括本外幣貸款,下同)不得低於20%;..對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低於30%;..對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高,具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定,但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。
商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款;對已抵押房產,在購房人沒有全部歸還貸款前,不得以再評估後的淨值為抵押追加貸款。
4.嚴格商業用房購房貸款管理:商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%,期限不得超過10年,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。
2.政策點評近期影響:最明顯的直接政策措施是上述第3條:對第二套貸款購房的貸款首付和利率的提高,不得按房地產估值浮動發放貸款。但相比於深圳各大銀行從今年7/8月份開始對二手房貸款基本停止的措施而言,我們認為提高第二套首付比例和貸款政策對房地產消費市場影響較為溫和,並且對真實需求沒有影響;而不得按房地產估值浮動發放貸款實際是叫停一些銀行的『加按』業務,利於銀行控制信貸風險,抑制部分客戶的過度投機行為。
因此我們認為,此次措施出明確了政府控制的指向,對房地產長期的、真實的需求沒有影響,主要是針對投機性購房,著重控制房地產市場投機行為、控制銀行信貸風險;而且整體而言該控制措施較為溫和,也不影響主要以自有資金購買第二套住房的消費者。
對地產板塊近期影響:近期籠罩在房地產股票市場上的過度悲觀因素消除,該板塊的市場價值重新進一步獲得認識。
中期影響:注意後續組合拳措施不過,需要我們引起注意的是,政府對房地產市場價格上漲過快確實不滿意,而且很重視。在此次通知的第1條重申了35%資本金要求和嚴禁囤積土地、第2條重申嚴格土地儲備貸款,因此我們認為政府對房地產市場必會有後續配套政策或措施,至少進一步嚴格執行。
近期,在『8.31』大限三周年之際,上海、北京、廣東等各地已經開始逐步嚴格執行行業快報敬請參閱報告結尾處免責申明3控制土地囤積行為,比如,北京市正准備在今年底前,將3年前『8·31大限』剩下的最後一條尾巴割掉,這條遺留多年的『尾巴』涉及到463個項目的3373萬平方米住宅項目。8月30日,北京市國土資源局下發《關於停止執行458號文件加快遺留項目處理有關問題的通知》(京國土622號文件),提出『自今年12月1日起,停止執行458號文件,市國土局不再辦理符合458號文件條件的各類遺留項目的土地一級開發授權手續。』我們認為,隨著相關具體措施和方式的成熟,控制土地囤積的政策也將逐步嚴厲執行,有利於緩解土地、房地產供需矛盾。而房地產行業仍將保持長期向好的趨勢。
對地產股中期影響:房地產公司估值將呈現差異化發展,象萬科這類具有很強的開發能力的全國性公司、融資渠道通暢、並有適度土地儲備能力的公司的價值會進一步提昇,而較多以土地儲備取勝的公司估值水平應該低於前類公司。
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