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智慧支持:南京大學商學院副院長劉志彪南京大學商學院副院長劉厚俊南京蘇鼎房地產研究所所長宋堅
第一套住房90平方米以下住房首付不低於20%,90平方米以上不低於30%;第二套住房貸款首付比例不低於40%;第二套住房貸款利率不得低於同期同檔基准利率1.1倍……先前的市場傳聞,終於在9月28日夜裡央行和銀監會聯合下發的《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)裡得到證實。
有關負責人就此次政策調整回答記者提問時強調,目前房地產市場上仍然存在囤積土地、囤積房源,住房建設和消費模式不合理等亟待解決的問題。在這種情況下,有必要加大房地產政策調控力度。
專家認為,該文件出臺有助於擠出投資性購房需求,抑制投機性購房需求,從而有利於緩解市場供需矛盾。
『政策抑制了利用銀行信貸進行投資房產的炒作的空間。提高了炒房成本,使炒房空間變小,將會降低房地產市場中的泡沫性需求。對市場需求方面進行調控,有利於緩解房價高位上漲的壓力。』南京大學商學院副院長劉志彪說。
-相關鏈接,《通知》的主要內容(1)第一套住房90平方米以下住房首付不低於20%,90平方米以上不低於30%。
(2)已利用貸款購買、又申請第二套及以上住房首付比例將從三成提高到四成以上,貸款利率從原來的最低基准利率85%提高至基准利率的110%。
(3)所有商用用房首付不低於50%、期限不超過10年,貸款利率不低於基准利率的110%,商住兩用房首付不低於45%,貸款期限和利率同商業用房。
(4)項目自有資金不低於35%,土地證等四證必須齊全,否則不能發放開發貸款。
(5)經國土部、建設部等查實有囤積土地和房源公司不得發放開發貸款,空置3年以上商品房不得用於抵押貸款。
(6)開發貸款原則上不得跨地區使用。
(7)禁止發放用於交納土地出讓金的貸款,政府土地儲備機構貸款額度不得超過土地評估價值的70%,期限不超過2年。
-政策解讀,猛抬成本 擠壓供需泡沫《通知》出來的第二天,召開了『解讀房貸新政』座談會。會上,南京網尚研究機構高級研究員王鵬表示,他們在前一段時間也做過調研,發現南京局部地區的投資行為還是滿嚴重的。
『整體來說自住性需求比較多,但是局部地區、局部樓盤投資性已經開始逐步上昇。』王鵬表示,在前段時間對江北樓盤進行了摸底性的調研後,發現橋北有些樓盤投資性比例達到30%,甚至有些樓盤達到了50%,『這個比例是非常高的。而且有些入住率只有10%、20%。市場已經有一定的泡沫存在,這個政策出得是比較及時的,對擠壓樓市泡沫、緩解未來供需情況有良好的作用。』
南京一家開發房地產公司江北的研究員魏偉表示,江北小面積房型投資的多,主要是因為這裡是南京的價格盆地。『今後,江北很有可能成為兩年前的河西,觀望氣氛變濃。加上橋北開發商之間本身競爭就激烈,會出現滯漲的情況。』
南京蘇鼎房地產研究所所長宋堅表示,投資酒店式公寓的炒家也將會受到極大影響。『如果貸款買商鋪、買酒店式公寓的話,首付就不是40%了。不管是首期還是第二套房子都是50%以上。』
與此同時,貸款利率的大幅增加,也將大大提高炒房的成本。
南京銀城房地產開發有限公司總經理傅建表示,規模小的開發商及拿了地沒錢開發的開發商會受到打擊。『大的開發商的資金來源不僅僅是銀行的信貸,而小開發商的資金來源相對比較單一。市場有可能會出現「大魚吃小魚」的情況。』
融僑地產的張曉峰副總經理表示,這是政策的延續,不是打壓開發商。『對於本身規范的大型企業來說,沒有影響。對於缺資金的中小型企業,資金就是他們的血液。今後,他們的生存會變得更加困難。』
宋堅表示,開發商貸款年限只有2年,如果需要回籠資金,捂盤是不太可能了。『本金提高到了35%,貸款本身也不能超過地價的70%,這對中小開發商的壓力是非常大的,有些開發商過去采取的「空手套白狼」的方式基本上可以杜絕。從金融貸款方面打擊囤房、囤地行為,這有利於增加房源。』宋堅說。
有關專家在接受江蘇商報采訪時還表示,上世紀80年代末90年代初日本的經濟危機的產生,一個主要的原因就是錯誤的貨幣政策導致的。目前,中央不斷的小幅加息以及目前的第二貸款首付的提高都是比較穩健的貨幣政策,對於維護房地產市場的發展有著重要的作用。
-市場影響,穩定供需 全面影響樓市此房貸新政對房地產將產生怎樣的影響?是否能夠有效抑制房價上漲?針對這些問題,江蘇商報采訪了多方專家。專家們普遍認為,具體來說將對樓市產生五大影響:
一、市場交易量可能出現一定回落『政策對於購買首套用於自住的消費者,並無影響。真正受影響的是貸款投資多套房產的投資者。』宋堅認為,央行、銀監會保護首次自住性購房、抑制投資性購房的意圖非常明顯,對於購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的,仍然執行首付二成的比例。
而據統計資料分析,當前南京市二手房投資比例約為18%左右,市場仍然以自住需求為主,雖然投資性需求因此受到一定的抑制,市場交易量會出現一定的回落,但是以自住為主的北京二手房市場並不會因此出現大幅震蕩。
二、價格會得到一定的平抑
南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為,《通知》將對房價起到一定的抑制作用。
『這體現在降低了房價上漲的推力,並增加了房源。首先,近兩年房價的快速上漲,除了供不應求這個主要因素外,投資者以及投機行為也對房價的上漲起到了推波助瀾的作用,而在投資性需求減少後,投資對房價上漲的推動將會明顯減弱,這有利於房價的穩定;其次,由於投資風險及持有成本大幅上昇,投資者原本可以投資4套而後只能投資3套,這樣相當於增加了1套供應;同時,部分投資性房源也因投資風險增加而釋放到市場上,從而使得可售房源增加,在一定程度上可以緩解市場供需關系,使價格得到一定的抑制。』
三、投資性購房會得到明顯的抑制《通知》將對投資性購房行為產生顯著的抑制作用,首付成本要提高一成,利率相當於提高了三成;目前基准利率為7.83%,投資者原本可以享受85折的優惠利率6.6555%,但現在要執行基准利率的1.1倍,即8.613%,漲幅達到29.4%;首付款的初期投資以及後期利息的大幅增加;使得投資收益及投資積極性都將受到極大打擊。
『對於大部分投資者來說,銀行貸款及以租養貸是資金的主要來源,在首付多出近10萬,利息多支付近10萬元的情況下,許多中小投資者將會知難而退。』宋堅說。
四、提前還款現象將顯著增加在央行及銀監會的答記者問中,對第二套住房的界定為:第二套(含)以上住房是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。而在當前二手房市場中,昇級置業以及為父母、子女購房的二次置業比較普遍,為了避免買第二套住房時首付提高一成、利率提高三成的情況,消費者肯定會先進行提前還款,把第一套住房的貸款還清,在實際購買第二套住房時,就可以享受銀行對第一套住房的低首付、優惠利率的政策。因此,南京中原地產交易中心經理王巍巍認為,《通知》將會顯著增加提前還款的現象。
『由於投資者往往是以小博大,如果籌款把第一套住房的貸款提前還清,再投資第二套住房,這不利於投資者的資金周轉。因此,提前還款的現象將會主要集中於購買第一套貸款未還清而第二套住房的自住購房者。』王巍巍說。
五、固定利率房貸將更受青睞『對於購買第二套住房的消費者,特別是投資者,在不能享受優惠利率後,肯定會把目光投向固定利率。因此,固定利率將更受青睞。』銀行業內人士向江蘇商報表示。不過,有專家認為,《通知》並沒有明確對購買第二套住房提高首付一成、利率執行基准利率的1.1倍的政策是否也適用於固定利率。『如果適用,固定利率可能也會采取基准利率1.1倍的政策;如果不適用,固定利率肯定廣受歡迎。』
南京大學商學院副院長劉厚俊認為,提高首付款可以說是通過抑制需求從而調控房價的撒手?。『從防范風險的角度來看,房貸新政出臺也可起到『防微杜漸』之功效,避免類似美國次級貸危機的發生。《通知》將會對房價起到一定的抑制作用。』
-專家訪談,釋放信號樓市將迎巨變南京大學商學院副院長劉志彪認為,政策的出臺抑制了利用銀行信貸進行投資炒房者的炒作空間。提高了自有資金比例,就提高了炒房成本,等於抬高了購買第二套住房的門檻,將一部分自有資金不足的投機者擋在了門外,使炒房空間變小。這對房地產市場中的炒房團將產生很大影響,跟以前相比,將會降低房地產市場中的泡沫性需求。針對市場需求方面進行調控,以遏制房價高位上漲。
『目前國內房地產市場中購買二套按揭房子的比例很高,一旦首付提高,利率調高,樓市需求量肯定會下滑。需求降低,將導致開發商的銷售量下滑,也將影響開發商的加快銷售、回籠資金的速度。從而就會影響到住房價格,該政策的實施將減緩房價上漲的速度。』
南京大學商學院副院長劉厚俊認為,該政策將有效平抑房地產市場中的投機行為,對炒房的遏制將是致命性的。
劉厚俊說,房地產市場近幾年變動很大,房價上漲比較快,並且還處於一個上昇期,還沒到調整完的階段,人們的心理預期是,以後還會大幅上漲,因此積極的購房行為還會助推房價繼續上漲。實際上,心理作用在市場經濟中起很大的作用。
『就像股市一樣,當初誰也沒有想到這麼快就上漲到5000多點。大家都看漲,上漲的速度就更快。』
劉厚俊認為,這次政策的出臺,力度比以前歷次都要更大些,而且更有針對性。『我本人非常同意這樣的政策行為,對控制房價上漲將會產生一定的作用。樓市有可能迎來一個巨大的轉變。』
劉厚俊指出,以前也出臺了很多政策,但房價始終控制不住,如果房價不能控制住,人們的心理預期就不能控制住,一直看漲的房價刺激投機者不斷投資,這些投機者很容易超前透支,大量的超前透支暫時形成了一幅繁榮景象,一旦出現狀況,產生大量的支付困難,那麼對整個經濟的影響是巨大的,因此必須控制投機者在一定的范圍內,保證房地產市場平穩發展。『在市場經濟下,任何一項新規的出臺都沒有經驗可循,都是嘗試。如果不能產生良好的效果,很可能還會不斷加大調控力度。』劉厚俊認為,政策釋放了一個信號,表明了政府調控房地產市場的決心。
-後期展望,平抑房價仍期待組合拳有專家認為,《通知》在一定程度上應該可以緩解過熱的房地產市場,不過要想真正平抑房價,還需要配套政策的支持。
這次《通知》對『首套自住房』的解釋是指借款人第一次利用貸款所購買的用於自住的房屋;『第二套及第二套以上住房』是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。一些業內人士還是認為,這樣的界定存在漏洞,比如根據新規定,銀行在發放貸款時只需了解個人名下的房屋情況,而不必對整個家庭的住房情況進行綜合考慮。
另外也有專家擔心,新規定可能也會對有合理購買第二套住房需求的消費者構成影響,比如消費者因家庭重組需要二次置業,或工作調動等原因異地購房,如果賣掉第一套住房後再購買第二套房,無疑時間成本會增加不少。
為此,有專家建議,要真正做到平抑房價,除了提高首付,其他配套政策也應盡快出臺。
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