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『與2004、2005年不一樣了,現在不是隨便買什麼房都能賺錢。如果投資世茂—濱江板塊高檔公寓,可供選擇的要麼是買高檔公寓中的江景房,或是投資酒店式公寓。』投資者張先生表示,他很看好世茂—濱江板塊的公寓投資。
張先生表示,最好是找大體量、投資者聚集,或是品質特別高的樓盤。他解釋道,大體量意味著更多的客戶群;高品質是物業昇值的基礎;投資者聚集使物業更便於轉手。在該板塊還要做好長線投資的准備。如果資金有限,可以投資酒店式公寓,也可以獲得較豐厚的回報。
『心態要放好,並且要有充足的資金准備以抵御可能帶來的資金短缺風險。』張先生認為具備了這幾條,就能在該板塊找到合適自己的投資機會。
漲幅領先世茂—濱江板塊北接陸家嘴,向南毗鄰浦東塘橋和世博板塊。板塊以東是正在崛起中的竹園商貿、辦公綜合區,及4條軌道交通樞紐線交會處。板塊隔黃浦江而望是正在建設的十六鋪綜合改造工程。
『景觀優勢、地理位置的優越讓很多公司高管都很喜歡這個板塊。十六鋪改造完成後,看浦西江景的房源可能會更緊俏。』美聯物業世茂分行高級營業經理周海龍認為,正是這些高收入人群持續進入板塊公寓市場,增加了板塊的被購買力。周海龍認為,在2010年世博會之前,該板塊的高檔公寓是黃浦區最有潛力的投資熱點之一。
信義房產8月市場監測報告顯示,浦東幾個板塊的高檔房正成為投資熱點。報告顯示,在二手房成交單價方面,盧灣區漲幅領先全市,比去年同期增長了94.25%,浦東新區漲幅位居第二位,達64.70%。其中浦東地區領漲的主要是陸家嘴板塊、世茂板塊和聯洋板塊幾個高檔公寓聚集區。
投資客資金的大筆投入,是市中心區域房價快速上揚的主要原因。而投資客的注意力重新回到高檔公寓市場,在一定程度上使得高檔公寓社區市場呈現量價雙雙上跳的情況。
而成交案例似乎也證明了板塊物業194增值遠大於浦東其他板塊。
『今年五一之後其他區域每平方米的漲幅在一兩千元,可這個板塊漲起來就是上萬元了。』漢宇地產世茂分行范保艷表示。
周海龍告訴記者,該板塊的新地標——財富海景3月時單價還在5萬~6萬元/平方米,目前的成交價已經在7萬元/平方米左右。而一些房東的掛牌價甚至抬高到8萬元/平方米,不過這個價格目前尚沒有成交案例。據了解,財富海景目前還有9套房源。目前在售的是2號樓,房型有337.8f6b平方米三室和350平方米三室,均價55000元/平方米;頂層復式630平方米,均價10萬元/平方米。
另一個大盤世茂濱江花園漲幅也相當可觀。中原地產東昌分行許磊告訴記者,今年2月時他們店面世茂濱江花園最低的成交價格約20000元/平方米,而9月初最低的成交價已經達到了28000元/平方米;一般房源的成交價約在35000元/平方米左右;而一些景觀、朝向、裝修和房型都屬上乘的房源,最高成交價格可達40000元/平方米。
跟著高收入人群走周海龍表示,陸家嘴、竹園商貿區、第一八佰伴幾個辦公區的人群在房源的選擇上是有一定的偏好的。
『和聯洋板塊相比,世茂—濱江板塊對市場的反應略慢一些。但物業增值給投資者帶來的回報率則遠遠大於聯洋板塊。』周海龍表示,雖然世茂板塊目前的價格看上去已經較高了,但只要高端人群還沒有對板塊內房產失去興趣,那些品質較好的房源仍有一定的增長空間。例如,世茂的品牌優勢已經在陸家嘴和浦東區域形成了一定影響力,這也是板塊的一個支橕因素。『一提到世茂濱江,很多租客便很認同樓盤的品質、物業管理、景觀、安保,這已經在他們圈子裡形成了口碑。所以世茂濱江的房源在很短的時間內就可以租出去。』漢宇地產世茂分行范保艷表示,『聯洋的崛起是在2005年前後,也是因為仁恆集團進入板塊開發了仁恆濱江園後纔吸引了相當一部分客戶,帶動了板塊房產的大幅增值。』
鄰近四條軌道交通交會處除了高檔公寓,酒店式公寓是另一個有投資潛力的產品。
久陽濱江公寓位於濰坊路、浦東南路,緊鄰第一八佰伴。久陽濱江公寓共240套,目前有45套房源在售。24000元/平方米,全裝修,只剩下一房酒店式公寓了。A型70平方米二層公寓;B型78平方米一層公寓,還附送15.5平方米面積。
售樓處朱先生告訴記者,久陽濱江公寓日租金在800~2000元之間,而月租金20000~30000元之間,租金回報率在7%左右。
『租金很高,有的房間算下來租金甚至超過世茂濱江了。不過出租率還是較高的。』周海龍表示,世茂濱江花園160平方米二房G房型目前的月租金約24000~25000元/平方米;而88平方米一房月租金只有12000元。那麼為什麼該樓盤的租賃行情甚至高於世茂濱江花園?
地理位置、大量的公司白領和便利的交通優勢使得板塊酒店式公寓很搶手。『浦東2號、4號、9號、6號線這4條軌道交通交會處就在竹園商區的世紀大道站。該板塊的酒店式公寓將受益於板塊樓盤。』許磊認為。
2010年前陸家嘴寫字樓將有近30萬平方米的增量,寫字樓內的人群在不斷增長。龐大的人群意味著大量的居住需求。許磊表示,『金融貿易區的人群與貿易和其他傳統的人群工作略有不同。』
很多跨國公司的外派人員可能只在上海居住幾個月,也有可能居住一年以上,他們在上海的時間很不確定。酒店只適合於非常短期的居住,酒店的費用也很高;而財富海景雖然日均平均租金低於酒店,但這樣的高檔公寓又要至少半年甚至一年的租約,缺少彈性。因此,酒店式公寓成為這些人群一種不錯的選擇。
『4條軌道交通相比浦東其他板塊具有更大的優勢,使得出行更加方便。』許磊認為,靠近陸家嘴金融貿易區,靠近第一八佰伴和竹園商貿區,基本可以滿足這些白領們日常的購物、消費、娛樂需求。周海龍表示,陸家嘴周邊的酒店式公寓供應量較小,這些因素成為該板塊酒店式公寓租金走高的重要原因。
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