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一部分購房者在和開發商簽訂正式的商品房買賣合同之前,都會被要求簽訂一份購房協議書或者認購書,但是很多購房者對於這兩者所具有的法律效力以及區別卻不甚了解。律師提醒,購房者應謹慎簽署購房協議,對於要素不全的認購書則盡量不要簽署。
律師解析:明洲律師事務所的劉通律師認為,相對於購房協議,認購書一般在內容的完整性上存在問題,如除了包含定金的規定之外,沒有關於房屋單價、面積、交房時間等重要內容的規定。並且這種合同很有可能是屬於單務合同,即只是購房者對於開發商提供一種購買擔保,後者卻並不對購房者承擔相同的擔保義務,因此簽訂認購書應慎之又慎。
購房協議是基於前期購房者和開發商談判而簽訂的預約合同,預約是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同,將來應當訂立的合同稱為本約。相對於認購書,購房協議在內容上比較完整,並且屬於雙務合同,即開發商和購房者都將承擔擔保義務,這種預約合同在開發商已經辦妥立項、規劃、報建等審批手續的前提下,具有法律效力。
劉律師提醒,無論是簽署購房協議還是認購書,購房者都應當注意約定清楚簽訂正式的商品房買賣合同的期限,這在商品房合同無法訂立的情況下,是確定哪方當事人放棄合同的訂立權,發生違約行為的重要法律依據。如果是購房者的原因,導致合同無法簽訂則購房者將喪失定金,如果是開發商的因素導致合同無法訂立,則開發商將承擔雙倍返還定金的責任。
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那就是說協議書還只是一份爲下步合同和簽定做的準備工作,是嗎