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我國《合同法》第二百三十條規定,出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人在同等條件下有優先購買權。在財產租賃合同中,承租人擁有對租賃物的佔有、使用和取得有限收益的權利。在租賃期間內,即使出租人出售租賃的財產,也不影響租賃合同的效力。就是說,承租人與原出租人簽訂的合同仍然要繼續履行,原出租人在租賃合同中的權利義務由新的房屋主人享有和承擔。民間也有『買賣不破租賃』的習慣說法。而且在法律上,還有規定承租人享有優先購買權。所有這些法律原則和規定,都體現了財產租賃合同的物權性質。
你公司在和某公司的房屋租賃合同中約定,某公司不得將出租的房屋出售轉讓給他人,但又同時約定如果某公司出售該房屋你公司有優先購買權。這種約定本身先後矛盾,對某公司沒有約束力,而且在租賃合同中約定房屋的所有權人不得出售自己的財產,限制所有權人處分自己的財產,也沒有法律依據。某公司還是可以出售自己的房屋的。但是,因為某公司已經把自己的房子出租了,為了保障承租人的權利,某公司的轉讓行為也應有所限制。這種限制主要表現在兩方面:一是房屋轉讓後,原租賃合同的效力不受影響,房屋的新主人必須承認和履行原租賃合同;二是出賣房屋之前,應提前通知承租人,征求承租人的意見,承租人願意購買,在同等的購買價格、購買期限等條件下,承租人有優先於其他人的購買權。
在弄清楚以上法律規定之後,你公司的問題就有解決的辦法了。如果你公司想繼續承租該房屋,你公司應堅持要求房屋的新主人繼續履行與原房主即某公司的租賃合同,新房主要求你公司騰房的主張是沒有理由的。如果你公司想購買該房屋,則可以某公司未經通知你公司而將房屋出賣給他人為由主張優先購買權,向法院請求撤銷某公司與新房主的房屋買賣合同。
旗幟律師事務所劉洪傑
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